Turisti in najemniki

V Bledu je na vsakih 100 stanovanj 41 registriranih turističnih enot, v Bovcu 37, v Bohinju 33, v Kranjski Gori 30. Tam turizem ni del kraja, ampak kraj sam. V Piranu jih je 18, v Ljubljani le 1,6, a to je 2262 enot, največ v državi.

Povprečje za celo mesto skrije, kje so. Na zemljevidu je za vsako celico 100 m število enot v krogu 250 m na 100 stanovanj v istem krogu. V Ljubljani so zgoščene v starem mestnem jedru, v Piranu prekrijejo skoraj ves polotok in Portorož.

Najprej dejstvo, o katerem ni dvoma: najemnine v Ljubljani so zrasle hitro. Mediana prijavljene najemnine je bila leta 2014 6,63 €/m², leta 2024 pa 9,48 €/m² (+43 %).

Za zadnji dve leti je treba paziti. Pogodbe se v evidenco prijavljajo z zamudo, zato so za 2025 in 2026 v njej predvsem tiste, ki so bile prijavljene hitro, te pa so vsako leto dražje od ostalih (leta 2024 12,50 € proti 9,19 €/m²). Primerljiva je le vrsta hitro prijavljenih pogodb: 8,83 € leta 2018, 10,63 € leta 2021 in 14,37 € leta 2026, kar je +63 % od leta 2018. V krogu enega kilometra okoli središča so letošnje pogodbe pri 16,32 €/m².

V istem času se je število ponudnikov kratkoročnega najema v Ljubljani povečalo z 373 na 761 aktivnih. Obe črti rasteta. To še ne pove, koliko ena povzroča drugo.

Če turistična stanovanja dvigujejo najemnine, bi se to moralo najprej videti tam, kjer jih je največ. Primerjali smo najbolj turistično četrtino stanovanj z ostalimi stanovanji v isti razdalji od središča istega mesta in v istem letu. Taka primerjava izloči vse, kar je mestu skupno: inflacijo, obrestne mere, slovenski trg in evropski trg.

Prodajne cene ob turistih niso ušle naprej. V Ljubljani so po letu 2019 celo zaostale (−6,6 %), na obali prav tako (−6,4 %), v kontrolnih mestih ne. Pri najemninah ni jasnega vzorca: v Ljubljani so v turističnih delih malo višje (+4,6 %), na obali nižje, oboje z veliko negotovostjo.

Ta primerjava ima slepo pego in jo moramo povedati: če turistični najem dvigne najemnine v celem mestu enako, se učinek v njej izniči. Tudi zato smo pogledali kraje kot celote.

Med 104 občinami s 60 ali več prodajami se cene od 2016–18 do 2022–24 niso podražile bolj tam, kjer je več turističnih stanovanj. Mediana rasti razmerja med ceno in posplošeno vrednostjo je bila 61 %: v Bledu 71 %, v Kranjski Gori 76 %, v Piranu 50 %, v Mariboru 77 % in v Celju 81 %.

Slovenija se je res podražila bolj kot Evropa: cene so od leta 2015 zrasle za 115 %, v EU za 62 %; najemnine za 74 % proti 21 %. A turistična mesta niso zrasla bolj kot Maribor, Celje in Kranj. Razlika do Evrope je slovenska, ne turistična.

Učinek, ki ga podatki jasno pokažejo, ni v ceni, ampak v številu. V najbolj turističnih 458 celicah Ljubljane (13.533 stanovanj) je bilo leta 2014 prijavljenih 51 % več dolgoročnih najemov kot leta 2019, v primerjavi z ostalimi v isti razdalji od središča. Med razcvetom Airbnba je tam izginila približno tretjina najemov (34 %). V najbolj turistični četrtini stanovanj je razlika manjša (30 %), torej učinek raste z gostoto. Med epidemijo se je del najemov vrnil (+10 %), nato je padlo nazaj.

Če je stanovanj za oddajo toliko in toliko in ponudnikov kratkoročnega najema vedno več, mora dolgoročnih ostati manj? Le, če je fond fiksen, in v Ljubljani ni. Število različnih stanovanj z dolgoročnim najemom se je od 2018 do 2024 povečalo z 8046 na 11.803 (+47 %), turističnih enot v stanovanjskih stavbah pa z 1352 na 2047. Delež turističnih je med epidemijo padel na 13,3 % in od takrat zrasel na 14,8 %. Stanovanja prehajajo med lastniki, praznimi, dolgoročnimi in kratkoročnimi najemi, in nova se gradijo.

V Ljubljani rast nosijo podjetja: enot, ki jih oddajajo d.o.o., je bilo leta 2018 728, letos 1344; registriranih sobodajalcev je le 193 enot. Ponudnikov s petimi ali več enotami je 120.

Kratkoročni najem v Ljubljani ni majhen. Popis 2021 našteje 13.581 najetih stanovanj, registriranih turističnih enot v stanovanjskih stavbah pa je 2063: to je 15 % najemnega fonda. Od leta 2018 jih je prišlo 711, kar je 5,2 % fonda.

Koliko lahko tak odvzem dvigne najemnine, je odvisno od tega, kako se trg odzove. Med občinami smo izmerili, da več turističnih enot na najeto stanovanje pomeni malo hitrejšo rast najemnin, a negotovo; za Ljubljano to da +0,2 % (do +0,6 %). Tudi če predpostavimo zaprt trg, kjer najemnik ne more kupiti ali se odseliti (elastičnost povpraševanja −0,5), dobimo +10 %. Najemnine so zrasle za +63 %.

Registrirani turistični najem torej pojasni največ šestino podražitve, verjetno precej manj. Če je neregistriranih oddaj še enkrat toliko, se zgornja meja podvoji na +21 %. Večino rasti nosi povpraševanje: več gospodinjstev, študentov in tujih delavcev ter kupci, ki jih obrestne mere potisnejo v najem.

V celicah z več turističnimi enotami živi manj prijavljenih prebivalcev na stanovanje: v Ljubljani 2,20 pri manj kot petih enotah na 100 stanovanj in 1,70 pri 10 do 20, v Piranu 1,36 v najbolj turističnem delu. A tudi Maribor, kjer turistov skoraj ni, ima v središču 1,53. Središča imajo manj prebivalcev na stanovanje že sama od sebe, zato tega ne moremo pripisati le turistom. Izstopa staro mestno jedro Pirana.

Omejitev dni začne veljati 1. 1. 2027, vendar se je stanje spremenilo že letos. Med posnetkoma 1. 9. 2026 in 17. 10. 2026 je aktivnost izgubilo 761 obratov, od tega 352 na en dan, 30. 9. 2026. Septembra je register izgubil 782 enot, največ v enem mesecu, odkar obstaja.

Odšli so predvsem registrirani sobodajalci: 538 od 3199 (17 %) v sedmih tednih, pri podjetjih 2,6 %. In predvsem na obali: Izola je izgubila 23 % turističnih enot, Koper 16 %, Piran 10 %, drugod večinoma nekaj odstotkov.

Novi zakon je od obstoječih sobodajalcev zahteval, da do 30. 6. 2026 v register vnesejo manjkajoča soglasja in podatke, sicer jih AJPES izbriše. Izbris v enem dnevu in v eni regiji je videti kot obdelava teh primerov; druge regije morda še pridejo. Register ne pove, ali so stanovanja šla v dolgoročni najem, ostala prazna ali se oddajajo naprej brez vpisa. To bomo videli, ko bodo prijavljeni najemi za 2026 in 2027.

Neregistrirana oddaja ni vidna. Vse številke veljajo za registrirani del; če je neregistriranih še enkrat toliko, se zgornja meja učinka na najemnine podvoji.

Register se začne leta 2018, ko je vpis postal obvezen. Rast pred tem datiramo z najemi, ne z vpisi.

Primerjava znotraj mesta ne vidi učinka na celo mesto; zato smo dodali primerjavo med občinami in oceno odvzema iz najemnega fonda. Odziva najemnin na fond tu ne merimo neposredno, zato podajamo razpon.

Bled, Bohinj in Kranjska Gora nimajo primerjave: skoraj vsa stanovanja so v turističnih celicah, zato tam ostajamo pri opisu.

Prazno stanovanje ne pove vzroka: turistični najem, počitniško stanovanje in lastnik, prijavljen drugje, so za mrežo prebivalcev enaki.