Kako iz oglasa najti naslov

Stanovanje je v stavbi Resljeva cesta 35, 1000 Ljubljana.

Oglas navaja ulico, leto gradnje 1920, 2. etažo v stavbi s 7 etažami in 173 m² bivalne površine. Na Resljevi cesti temu ustreza ena sama stavba, zato je stavba določena zanesljivo. V njej sta v 2. etaži dve stanovanji podobne velikosti; kateri od njiju je oglaševano, iz oglasa ni mogoče reči.

Stavba

• Zgrajena leta 1920, 7 etaž, z dvigalom, 21 delov stavbe.
• Upravnik po vpisu iz septembra 2023: UPRADOM d.o.o. (vpis se stara; preverite pri stanovalcih).
• Optična trasa sega do stavbe — to pomeni, da je optika na voljo, ne da je stanovanje priključeno.

Trditve iz oglasa (zračne razdalje)

• »Šola«: OŠ Toneta Čufarja, 247 m — to je tudi šola, v katero spada ta naslov.
• »Gimnazija«: Gimnazija Ledina, 391 m. »Vrtec«: Vrtec Ledina, 302 m.
• »Železniška postaja«: 150 m. »LPP«: postajališče Kolodvor, 59 m (linije 2, 9, 12D, 25).

Ali je cena poštena?

Ne — 5.300 € na mesec je precej nad trgom. To je 30,6 €/m² za 173 m².

• Primerljivi oglasi v ČS Center (120–180 m², stavbe pred 1946, 14 stanovanj): mediana 2.800 € na mesec, srednja polovica 2.225–3.000 €. Že 90. percentil je 24,8 €/m², ta oglas pa 30,6 €/m².
• Prijavljene najemnine (ETN) za tako stanovanje kažejo okoli 1.440 € (razpon 1.020–1.860 €, nizka zanesljivost, zadnje zaključeno leto 2024). Prijavljene najemnine so v registru znano nizke, zato je zgornja meja realnejša od mediane.
• Del razlike lahko upravičijo prenova iz leta 2025, oprema po meri in dve parkirni mesti — tega register ne vidi. Tudi z njimi pa je cena skoraj dvakrat višja od mediane oglasov.
• Poleg najemnine oglas zahteva še enkratno plačilo agenciji: 5.300 € + DDV.

Najverjetneje je to stanovanje v 1. nadstropju stavbe Žaucerjeva ulica 14, 1000 Ljubljana (stavba ima tudi vhod Žaucerjeva 16).

Oglas ne navaja ulice, zato sem iskal po podatkih: zgrajeno 1987, 1. nadstropje, okoli 38,5 m², četrt Brdo. Na Brdu in okolici temu ustreza nekaj blokov iz let 1986–1988 na Žaucerjevi in Nanoški ulici. Odločili so:

• Leto in velikost: leta 1987 je zgrajena samo Žaucerjeva 14/16 in 19; Nanoška je iz leta 1986.
• Nadstropja: »1/3« pomeni 1. od treh nadstropij nad pritličjem. Žaucerjeva 14/16 ima pritličje in tri nadstropja, Žaucerjeva 19 eno več.
• Stanovanje: v 1. nadstropju Žaucerjeve 14 je eno samo stanovanje te velikosti — 39,2 m² bivalne površine z balkonom.
• Znamenitosti iz oglasa: restavracija Azur je 395 m stran, Konex 603 m, postajališče LPP Viško polje 185 m (linija 14), NLB Vič 629 m.

Ker oglas ne navaja ulice, je to sklep iz ujemanja podatkov, ne gotovost — ob ogledu preverite naslov.

Stavba

• Zgrajena leta 1987, pritličje in tri nadstropja, brez dvigala, 24 stanovanj na dveh vhodih.
• Upravnik v registru ni vpisan (to ne pomeni, da ga stavba nima; oglas omenja skrbnika).
• Optična trasa sega do stavbe — optika je na voljo, kar ni isto kot priključek.
• Vpisna šola za ta naslov: OŠ Vič.

Ali je cena poštena?

Da — 730 € je v sredini trga, za nekoliko večje stanovanje od povprečne garsonjere. To je 19,0 €/m².

• Garsonjere, ki se ta čas oddajajo v Ljubljani (16 stanovanj): mediana 760 € na mesec, srednja polovica 630–850 €, pri mediani 34 m². Enosobna stanovanja (15): mediana 750 €.
• Prijavljene najemnine (ETN) za tako stanovanje kažejo okoli 525 € (razpon 380–670 €, nizka zanesljivost, zadnje zaključeno leto 2024); prijavljena najemnina v isti stavbi je bila leta 2024 preračunano okoli 670 €. Prijavljene najemnine so v registru znano nizke.
• Poleg najemnine so fiksni stroški 210 € (elektrika, internet, ogrevanje in hlajenje, voda), skupaj torej 940 € na mesec. Agenciji se plača še enkratno 730 € + DDV.

Stanovanje je na naslovu Trubarjeva cesta 23a, 1000 Ljubljana, v 1. nadstropju.

Oglas navaja Trubarjevo cesto, leto gradnje 1896, 1. nadstropje, stavbo brez dvigala in 54,1 m². Na Trubarjevi je v 1. nadstropju stavb iz let 1893–1896 več stanovanj, a le eno ima v registru natanko 54,1 m² in leto gradnje 1896 — na Trubarjevi 23a. Stanovanje na Trubarjevi 11 ima sicer vpisano prenovo leta 2022, a je zgrajeno leta 1894 in meri 61 m².

Stavba

• Zgrajena leta 1896, brez dvigala; v registru je ena stavba s štirimi naslovi (Trubarjeva 23, 23a, 23b, 23e), petimi etažami in 54 deli.
• Upravnik po vpisu iz julija 2025: VALINA UPRAVLJANJE d.o.o.
• Optična trasa sega do stavbe — optika je na voljo, kar ni isto kot priključek.
• Med pobudami meščanov v 300 m omenja hrup 10 % prijav, 2,6-krat več od mestnega deleža. To je stopnja prijav, ne meritev hrupa — a za stanovanje v peš coni je vredno vedeti.

Ali je cena poštena?

Cena je visoka: 349.000 € je 21 % nad oceno vrednosti, a v okviru drugih oglasov v centru. To je 6.451 €/m².

• Ocena vrednosti iz prodaj v stavbi in okolici ter vrednosti GURS: 288.000 € (razpon 263.000–329.000 €, srednja zanesljivost). Pri stanovanjih v Ljubljani je polovica dejanskih prodaj padla znotraj 9,9 % take ocene, zato je 349.000 € nad pričakovanim razponom.
• Prodaje stanovanj v 500 m od leta 2023 (214 prodaj): mediana 4.184 €/m², srednja polovica 3.341–4.769 €/m².
• Podobna stanovanja, ki se ta čas prodajajo v ČS Center (40–60 m², stavbe pred 1946, 5 stanovanj — malo): mediana 375.000 €, spodnja četrtina 349.000 €. Zahtevane cene so torej višje od doseženih.
• Prenove iz let 2022–2023 in parkirnega mesta na dvorišču register ne vidi; parkirno mesto v peš coni je redkost in del razlike lahko upraviči.