Kaj dobi, kdor plača več? Vzeli smo 100 največjih naselij v Sloveniji, od Ljubljane do kraja Britof (2111 prebivalcev), in vsako postavili na dve osi. Navpična je vedno cena: koliko let neto plač v občini stane tipično stanovanje s 60 m². Vodoravna je ena od štirih stvari, ki jih kraj da ali vzame: doseg vsakdanjih stvari peš, otroci, najemnina in poplavna nevarnost.
Črti na sliki sta mediani stotih naselij in delita kraje v štiri kvadrante. Kvadrant ne pove, ali je kraj dober, ampak le, ali je dražji ali cenejši in bogatejši ali revnejši od tipičnega velikega naselja.
Cena v letih plač
Cena ni mediana prodaj, ker bi ta primerjala mešanico: v majhnem kraju se prodajajo hiše, v mestu stanovanja. Vseh 27.114 čistih prodaj iz let 2021–2025 v stotih naseljih smo zato vstavili v en model, ki loči kraj od vrste, velikosti in starosti doma ter od leta prodaje (0,76 pojasnjene variance). Cena kraja je modelova cena stanovanja s 60–80 m², zgrajenega 1971–1999 in prodanega leta 2025.
To ceno delimo z dvanajstimi povprečnimi neto plačami v občini (SURS, 2025): os pove, koliko let plač stane 60 m². Vrstni red je skoraj enak kot pri ceni na m² (Spearman 0,98), a številko je lažje občutiti. Najdražji so Piran (18,2 leta), Portorož in Lucija; najcenejši Senovo (3,5), Lendava in Metlika. Mediana stotih je 6,9 leta.
Štirje kvadranti
Izberite drugo os. Točke so obarvane po kvadrantu: modro je kot, ki je za kupca dober, rdeče kot, ki je slab, sivo ostalo. Velikost točke je število prebivalcev. Izberete lahko tudi naselje in mu sledite skozi vse štiri slike in po zemljevidu.
Cena je tipično stanovanje 60 m² (zgrajeno 1971–1999, prodano 2025) iz modela vseh čistih prodaj, deljeno z letno neto plačo v občini. Črti sta mediani stotih naselij, zato kvadrant pove le »več ali manj kot tipično veliko naselje«. Zračna razdalja od vsake naseljene celice 100 m, ne hoja po poteh. Meri doseg, ne kakovost: lekarna je lekarna. Parki in igrišča so le iz OSM.
Vir: ETN, GURS, MIZŠ, LZS, eVode, OSM, SURS · bloki.si
Udobja ne plačamo
Za vsako naseljeno celico 100 m smo preverili deset vsakdanjih potreb: trgovino (600 m), lekarno (800 m), zdravnika (1000 m), vrtec (600 m), šolo (1000 m), lokal (400 m), pošto ali banko (800 m), knjižnico ali šport (1000 m), park (400 m) ali naravo (300 m) in železniško postajo (1500 m). Ocena kraja je povprečje čez prebivalce: koliko od desetih ima povprečen prebivalec na sprehod.
Mediana je 8,6 od deset: večina velikih naselij ima večino stvari. Najmanj jih ima Sv. Anton (2,8), sledita Vrtojba in Britof; največ Nova Gorica (9,9), Žalec in Solkan.
S ceno doseg ni povezan (Spearman 0,02, proti ceni na m² 0,01). Drag in z manj na dosegu je 22 krajev, med njimi Sv. Anton, Portorož in Vnanje Gorice: predmestja in obala. Poceni in udobnih je 22, med njimi Lendava, Ravne na Koroškem in Murska Sobota. S ceno gre skupaj nekaj drugega: kdo tam živi. Delež prebivalcev z visoko izobrazbo sledi ceni s Spearmanom 0,63.
To je zračna razdalja, ne hoja po ulicah. Za šest regionalnih središč smo izračunali minute hoje po omrežju poti v članku Šest mest peš; za ceno proti času vožnje do Ljubljane je Kam se lahko preseli družina.
Najmlajša so draga predmestja
Delež otrok do 15 let s ceno raste, a šibko (Spearman 0,32). Največ otrok imajo Lavrica (20 %), Preserje pri Radomljah in Vnanje Gorice: mlade družine v novih hišah okoli Ljubljane. Najmanj Piran (9 %), Portorož in Radenci, kjer je dom drag in prebivalstvo staro.
18 naselij je mladih in cenejših od mediane, med njimi Senovo, Muta, Krško, Žiri in Slovenska Bistrica. To niso kraji, kamor se družine selijo zaradi cene, ampak kraji, kjer družine živijo in je stanovanje hkrati dostopno.
Kupiti ali najeti
Koliko let najemnine je vredno stanovanje? Isti model kot za ceno smo uporabili na 61.109 čistih tržnih najemih in obe strani izračunali za isto stanovanje v letu 2024. Ocena velja za 83 naselij z vsaj 50 najemi.
Kjer je drago kupiti, se splača najeti (Spearman 0,81). Najdlje se nakup poplača v krajih Ivančna Gorica (65 let), Izola in Piran; najhitreje v krajih Muta (20), Lendava in Gornja Radgona. V Ljubljani je stanovanje vredno 41 let najemnine.
Absolutna leta so visoka, ker so prijavljene najemnine nižje od oglaševanih (v Ljubljani za okoli tretjino); drži vrstni red med kraji. Model najemnin pojasni le 0,30 variance, zato so leta najema manj zanesljiva od cene. Velenje (53 let) odstopa od sosedov in ga nismo raziskali.
Poplavna nevarnost se v ceni ne pozna
V območju velike ali srednje poplavne nevarnosti po karti eVode živi okoli 22.313 prebivalcev stotih naselij. Največji delež ima Laško (34 %), sledijo Piran, Senovo in Lucija; največ ljudi Celje (5495). V 31 naseljih ni v nevarnem območju nihče.
Ali so domovi v nevarnem območju cenejši? Isti model cen, ki mu dodamo, ali prodaja leži v območju velike ali srednje nevarnosti, primerja 657 prodaj v nevarnosti z 26.456 drugimi v istih naseljih, ob enaki vrsti, velikosti, starosti in letu. Razlika je +1,2 %, s 95-odstotnim intervalom od −5,3 % do +8,1 %. Popusta ni mogoče zaznati.
To ne pomeni, da kupci tveganja ne vidijo. Primerjava je znotraj naselja, zato ne vidi popusta, ki bi veljal za cel kraj. Nevarna območja so pogosto stara mestna jedra ob reki, ki so iz drugih razlogov draga, in tega model ne loči od ostalega.
Primerjava znotraj naselja: ne vidi popusta, ki bi veljal za cel kraj. Nevarna območja so pogosto stara mestna jedra ob reki, ki jih model ne loči od ostalega.
Vir: ETN, GURS, MIZŠ, LZS, eVode, OSM, SURS · bloki.si
Česa slika ne pove
Doseg ni kakovost. Lekarna je lekarna in lokal lokal. Hrupa, zraka, kriminala ali uspeha šol na ravni naselij v podatkih ni.
Zračna razdalja. Hribi in reke naredijo hojo daljšo, v nekaterih krajih bolj kot v drugih. Parki in igrišča so samo iz OSM in so najbolj šumen vhod; zato zelena potreba sloni tudi na gozdovih (5 ha ali več) in vodi.
Najemnine iz registra so nižje od oglaševanih. Leta najema so zato visoka; trdimo le vrstni red.
Mediana ni vsak kraj. Kvadranti delijo pri medianah stotih naselij: kraj tik nad črto in kraj tik pod njo se skoraj ne razlikujeta.
§ Kako je izračunano
Katerih sto. SURS, prebivalci po naseljih 1. 1. 2026, povezani z naselji GURS. Ljubljana je eno naselje; predmestja, kot je Lavrica, so svoja naselja. Skupaj 1.018.783 prebivalcev.
Cena. Ena regresija logaritma cene na m² čez vse čiste prodaje stanovanj in hiš 2021–2025 v stotih naseljih: naselje, vrsta doma × velikostni razred, obdobje gradnje in leto. Cena naselja je modelova cena referenčnega stanovanja, deljena z letom neto plač v občini (SURS 0701024S).
Doseg. Za vsako naseljeno celico 100 m mreže prebivalstva SURS v naselju deset vprašanj da/ne po zračni razdalji. Potrebo izpolni točka iz registra, točka iz OSM ali del stavbe, ki je v GURS registriran za to rabo: register GURS je popoln, a brez imen in morda prazen, zato se prisotnost združi in nič ne sešteje. Avtobusov ni: postajališča v OSM bi merila zemljevid, ne kraj.
Najemnina. Ista regresija na čistih tržnih najemih 2021–2024 (z opremljenostjo), referenčno opremljeno stanovanje v letu 2024, ob ceni istega stanovanja v istem letu.
Poplave. Vsaka prodaja dobi najvišji razred nevarnosti eVode, v katerem leži; v model cen se doda, ali je razred velik ali srednji, napake združene po naseljih. Prebivalci v nevarnosti: središče celice 100 m v območju velike ali srednje nevarnosti.
Kvadranti delijo pri medianah stotih naselij; pri najemnini pri medianah 83 naselij z dovolj najemi. Brskalnik ničesar ne izračuna, le riše.
Ali strežnik Bloki odgovori na taka vprašanja?
Za posamezen naslov ali območje strežnik da cene, okolico in poplavno nevarnost; primerjave sto naselij in modela cen iz tega članka ne.
- Da
Kaj je na sprehod od tega naslova?
Trgovine, šole, zdravniki, lekarne in drugo v krogu okoli naslova, iz OSM in iz registrov, z opozorilom, kjer OSM molči.
neighbourhood - Da
Koliko stane stanovanje v tem kraju in koliko je najemnina?
Mediane cen in najemnin po velikosti in starosti, z n, za naselje ali občino, in primerljive prodaje.
market_statsfind_comparables - Delno
Ali je ta hiša v poplavnem območju?
Razred poplavne nevarnosti DRSV, kjer je karta izdelana. Odsotnost razreda ni zagotovilo, da ne bo poplavljeno.
terrain_and_utilities - Ne
Ali so hiše v poplavnem območju cenejše?
Strežnik ne streže modelov cen. Odgovor je v tem članku in velja znotraj naselij.
data_limitations