Kaj kažejo oglasi

Na zadnji dan popisa je bila mediana oglaševane cene stanovanj in hiš najvišja v občinah Piran (5309 €/m²), Izola (5008 €) in Ljubljana (5004 €), najnižja pa okoli 936 € (Laško). Mediano ima 83 občin, ki imajo vsaj 15 prodajnih oglasov.

Najemni oglasi so redkejši: le 14 občin jih ima dovolj za mediano. Ljubljana 17,86 €/m² na mesec, Koper 16,67 €, Maribor 12,28 €.

Iz obeh strani sledi bruto donos: letna oglaševana najemnina stanovanja, deljena z njegovo oglaševano ceno. V 9 občinah, kjer se da izmeriti, je med 3,5 % (Piran) in 5,2 % (Celje); v Ljubljani 4,0 %. Kjer je stanovanje dražje, najemnina ne zraste enako. Donos je pred stroški, praznimi meseci in davki, in oddano ter prodano stanovanje nista isto stanovanje.

V Ljubljani je oglaševana cena stanovanja najvišja v četrti Trnovo (6699 €/m²) in najnižja v četrti Rudnik (4756 €). Donos je med 3,6 % in 4,7 %: dražje četrti prinašajo manj na vložen evro.

Zemljevid ima še eno plast: evidentirane najemnine, to je najemne pogodbe iz evidence trga nepremičnin za leto 2024. Oglaševana najemnina je v vsaki četrti 1,72- do 2,07-krat višja. To ni popust, ki bi ga lahko izpogajali, kot pokaže naslednji del.

Po letu gradnje se oglaševana cena stanovanj in hiš giblje od 2147 €/m² do 3297 €/m², 1,54-krat. A nova stanovanja se gradijo tam, kjer so stanovanja že draga. Ko vsak oglas primerjamo z mediano svoje občine, se razpon skrči na 0,92 do 1,11, 1,21-krat: okoli 61 % presežne cene novogradenj je lokacija.

Preživita dve stvari, ki nista povezani s starostjo. Majhno je drago na kvadratni meter: novo stanovanje pod 40 m² je 1,59 mediane svoje občine, velika hiša iz sedemdesetih 0,79. In stavbe pred letom 1946 so znotraj občine najcenejše za nakup (0,92), za najem pa med dražjimi: staro stanovanje v središču. Izberite, kaj prikazati.

Hiša z energijskim razredom A je v oglasu za 40 odstotnih točk dražja od hiše v razredu F ali G, ko jo primerjamo s hišami iste občine in velikosti. Ko primerjamo še s hišami istega obdobja gradnje, ostane 9 točk. Okoli 78 % premije je torej starost stavbe, ne razred.

Pri stanovanjih je enako: 23 točk brez starosti, 4 z njo. Razred je navedba oglaševalca, in mnogi ga ne navedejo; ti oglasi so v grafu romb.

Za ljubljansko stanovanje je mediana oglaševane najemnine 18,43 €/m² na mesec, mediana evidentiranih najemnih pogodb za leto 2024 pa 9,62 €. Videti je kot razlika, ki bi jo lahko izpogajali. Ni: 74 % evidentiranih pogodb je pod desetim percentilom oglasov. Registra se komaj prekrivata.

Oglas je tržni najem, ponujen neznancem. Evidentirana pogodba je vsak najem, ki pride do davčne uprave: med sorodniki, neprofitni, star najem, ki se samo obnavlja. Gre za dve populaciji, ne za dve ceni istega stanovanja.

Tudi razmerje ni ena številka. Isti ljubljanski prodajni oglasi so 2,98-krat dražji od poslov leta 2014, 1,56-krat od poslov leta 2024 in 2,09-krat od vseh let skupaj. Proti vsem letom je razlika večinoma rast cen. Po občinah je razmerje za prodajo med 0,70 in 2,53 (mediana 1,32, 49 občin) in je višje, kjer med oglasi prevladujejo hiše.

Najemne pogodbe se v evidenco vpisujejo do dve leti. Tiste, ki pridejo prve, so dražje. Leto, ki se še polni, ima zato le dražjo polovico samega sebe.

V šestih zaključenih letih je bila mediana ob prvi objavi v povprečju 22 % višja od tiste, pri kateri se je leto ustalilo. Leto 2024 je ob prvi objavi kazalo 7,47 € na m², danes, ko je prispelo 15.902 pogodb namesto 1186, kaže 6,14 €. Trg se ni premaknil; prispele so cenejše pogodbe.

Za leti 2025 in 2026 to pomeni, da bosta njuni medianini najemnini v naslednjem letu padli za okoli 18 %. Svežega leta ne primerjajte z zaključenim.

Ali se cene v oglasih nižajo? Odgovor je odvisen od tega, kako ga izmerimo, in v enem mesecu si trije načini nasprotujejo.

Isti oglasi, dan za dnem: v vsakem prodajnem segmentu in vsaki regiji med −0,5 % in +0,3 % v 40 dneh. Ceno je spremenilo od 1 % do 27 % prodajnih oglasov; znižanje je bilo v mediani −7,6 %.

Mediana zaloge se premika bolj, in pogosto v drugo smer. Ljubljanska stanovanja naprodaj: mediana +3,8 %, ocenjeno proti lastni celici +1,8 %, isti oglasi −0,1 %. Razlika je, kdo je prišel na oglase: novi oglasi so manjši, majhno pa je dražje na kvadratni meter. Mesečna mediana zaloge meri sestavo.

Izberite segment.

Pri 973 najemnih stanovanjih je najemodajalec označil, da je primerno tudi za študente. V Ljubljani se je ta zaloga do 11. 10. 2026 zmanjšala za −34 %, ostala najemna stanovanja za −4 %. V dveh tednih po objavi je odšlo 72 % študentskih oglasov in 56 % ostalih.

Študentsko stanovanje je drug izdelek: 36 m² proti 55 m², 16,85 € na m² proti 15,00 €, 94 % zasebnih najemodajalcev proti 62 %. Ko odide, se mediana premakne že zaradi sestave: v Ljubljani je padla za −5,3 %, brez študentskih oglasov za −3,4 %.

Oznaka je pripravljenost najemodajalca, ne najemnik. Nič tu ne pove, kdo se je vselil.

Oglas, ki izgine, je lahko prodan, oddan, umaknjen ali potekel; od zunaj so to štirje enaki dogodki. Kljub temu je hitrost odhajanja nekaj vredna.

Med 7447 oglasi, objavljenimi med popisi, je v štirinajstih dneh odšlo 46 % najemnih in 19 % prodajnih. Najhitreje odhajajo stanovanja za najem, najpočasneje poslovni prostori naprodaj. Razlika med segmenti je lastnost okna: v treh dneh je najhitrejši 23,9-krat hitrejši od najpočasnejšega, v štirih tednih 3,8-krat, ker hitremu segmentu zmanjka hitrih oglasov. Izberite okno.

Kar odide hitro, je manjše. Stanovanja naprodaj, ki so odšla v tednu, so imela skupno ceno 0,85 cene tistih, ki so ostala, ceno na m² pa 1,07. Zato mediana oglasov pošteno pove ceno na m², tipično skupno ceno pa precenjuje.

Zasebni oglasi odidejo hitreje od agencijskih, a to ni izid: zasebnik oglas kupi za določen čas, agencija ga ima v naročnini.

Zasebni prodajalci so 21 % vseh aktivnih oglasov, a delež je lastnost trga, ne države: od 82 % pri garažah za najem in 60 % pri stanovanjih za najem do 6 % pri poslovnih prostorih naprodaj. Bolj ko je stvar standardna, več ljudi jo oglašuje samih.

Z velikostjo delež pada: pri najemu od 78 % pod 40 m² do 16 % pri največjih stanovanjih.

Ali zasebnik sprašuje manj? Primerjano v isti občini in velikosti zasebni najemodajalec sprašuje 0,89 agencijske cene na m² (18 celic), zasebni prodajalec 1,07 (29 celic). Celic je malo, zato je to smer, ne meritev. Delež oglasov ni tržni delež: agencije oglase pogosteje podvajajo.

Najdražjih 5 % vsakega segmenta lahko pomeni dvoje: najdražje na kvadratni meter ali največjo skupno ceno. Za hišo naprodaj se ta druga začne pri 1.229.500 €.

Po ceni na m² najdražji oglasi odhajajo z enakim tempom kot trg: 31 % proti 30 % pri prodaji. To so večinoma oglasi tam, kjer je vse drago: Ljubljana (151), Piran (71), Koper (21). Po skupni ceni pa največji oglasi skoraj ne odidejo: 18 % proti 30 % pri prodaji in 25 % proti 42 % pri najemu. Hiša za več kot milijon je najbolj obstojna zaloga na oglasih.

Kaj se je za tako hišo plačalo, iz oglasov ni mogoče izvedeti.

Ali kupci stanovanja kupujejo za oddajo? Evidenca trga nepremičnin to pokaže neposredno: ista enota se najprej proda in potem odda.

Stanovanje, ki ni zamenjalo lastnika, dobi evidentirano najemno pogodbo v dveh letih v 3,3 % primerov. Kupljeno obstoječe stanovanje v zasebni lasti v 7,5 %, 2,3-krat pogosteje. Kupljena novogradnja v zasebni lasti v 7,4 %: novogradnja ne doda nič.

Prednost novogradenj, ki jo kaže povprečje, je javna gradnja: stanovanja, ki jih kupijo javni skladi, se oddajo v 52 % primerov (novogradnje v 65 %). To je javna najemna ponudba, nasprotje zasebnega »kupi in oddaj«. Najem, ki ni evidentiran, ni viden.

V štirih alpskih krajih kratkoročni najem ni četrt, ampak ves kraj: v Bohinju je 92 % stanovanj v celicah z vsaj 20 nastanitvenimi enotami na 100 stanovanj, na Bledu 85 %, v Piranu 55 %, v Ljubljani 7 %.

Na obali se najemnina v središču ne odzove, ker je že na stropu. Odzove se obroč dlje: med 1 in 2,5 km od središča so evidentirane najemnine v celicah z največ kratkoročnega najema +49 % višje kot v celicah z najmanj.

Namesto tega jedro izgublja prebivalce: na obali pade število prijavljenih prebivalcev na stanovanje od 2,12 na 1,23, v Ljubljani ostane pri 1,80. V Piranu to pomeni okoli 1487 stanovanj brez prebivalcev, v Ljubljani 1111. Mreža ne loči kratkoročnega najema od počitniškega doma: oba sta stanovanje brez prijavljenega prebivalca.

Od leta 2024 je zgrajenih 12.712 stanovanj, na oglasih pa je 863 novih stanovanj in hiš naprodaj. To je 6,8 oglasa na 100 novih stanovanj, od 10,4 (Celje) in 8,1 v Ljubljani do 0,5 (Slovenj Gradec).

Gradbena dovoljenja oglasov skoraj ne napovedujejo (Spearman 0,25): 106 občin brez oglasa za novogradnjo ima 26 % dovoljenj za stanovanjske stavbe. Hiše, ki si jih ljudje gradijo sami, se ne oglašujejo.

In 27 % oglasov za novogradnje prodaja dom, ki ga še ni, z letom gradnje po 2026; 41 % teh je v Ljubljani.