Kako svoboden je trg

ETN vsako prodajo označi z vrsto posla: prosti trg, prostovoljna dražba, prisilna prodaja (izvršba, stečaj), prodaja med družinskimi člani ali povezanimi osebami in lizing. Študija bere te oznake, namesto da bi netržne posle ugibala iz cene.

93,5 % pogodb je prodaj na prostem trgu, prisilnih je 2,3 %. Prodaj namesto razlastitve in razlastitev ETN ne vsebuje niti ene (0): država te odkupe ne prijavi kot prodaje. Najbolj tržna so kmetijska zemljišča s 96,4 %; predkupna pravica se ne vidi, ker je predkupljena prodaja še vedno prodaja. Izjema so poslovni prostori, s 81,8 % na prostem trgu: lizing nosi 6,7 %, dražbe 4,9 %. Izberite segment v grafu.

Delež prisilnih prodaj je bil 0,4 % leta 2009, vrh je dosegel leta 2015 pri 4,3 %, od leta 2019 pa se drži okoli 2 %.

Dva skoka v grafu nista trg. Prodaje med povezanimi osebami padejo z 1,0 % leta 2023 na 0,1 % leta 2024, v vseh segmentih hkrati. Lizing je 4,9 % in 7,7 % pogodb v letih 2013 in 2014, prej in pozneje skoraj nič. Oboje je sprememba v tem, kako se posli prijavljajo.

Če je oznaka prava, bi morala prisilna ali družinska prodaja doseči manj kot prosti trg. Cena je primerjana s posplošeno vrednostjo GURS, kar drži velikost in lego približno stalno, in mediana vsake vrste z mediano prostega trga v istem segmentu.

Prisilna prodaja hiše doseže 47 % cene prostega trga, prostovoljna dražba 42 %, prodaja v družini 33 %. Pri stanovanjih 65 %, 68 % in 52 %. Oznake torej ločijo posle, ki res niso tržni.

Pri najemu je od 2013 do 2024 6,4 % prijavljenih najemov stanovanj sklenjenih z najemnino, določeno z zakonom, z mediano 3,30 €/m² na mesec proti 4,98 € na prostem trgu. Vse netržne vrste skupaj so 10,8 %.

To je delež prijav, ne delež najemnih stanovanj. Če zasebni najemodajalci prijavljajo redkeje kot javni, je delež precenjen. Po letu 2024 je prijav petkrat manj, zato se graf tam ustavi.

Dobiček od prodaje nepremičnine je obdavčen s 25 % v prvih petih letih, 20 % do desetega, 15 % do petnajstega in 0 po petnajstih letih (od decembra 2022; prej po dvajsetih). Če prodajalci čakajo na nižjo stopnjo, bi se moralo v mesecu obletnice prodati več kot v mesecih okoli nje.

Res je tako. Med 40.897 zaporednimi prodajami istega stanovanja ali hiše na prostem trgu je v mesecu desete obletnice 191 preprodaj, mesec prej 88. Pri petih letih je presežek 1,16×, pri desetih 1,43×, pri petnajstih 2,13×, pri drugih obletnicah okoli 1,04×. Davek odloči, kdaj se prodaja. Presežek pri štirih letih (1,33×) ni pojasnjen.

Drugi davčni odtis, kako investitorji projektirajo nova stanovanja tik pod pragom znižanega DDV, je prikazan v članku Komu trg ustreza.

Kaj je vredno to, da se na zemljišču sme graditi? Za vsako prodajo njive je primerjava mediana cene stavbnih zemljišč, prodanih v krogu 1 km in v dveh letih pred ali po njej.

Stavbno zemljišče se prodaja po 7,5-kratni ceni njive ob njem (n = 25.103, medkvartilni razpon 3,0–16,1×), razlika je mediana 16,8 €/m². Proti gozdu je razmerje 18,1× (n = 4711). Razmerje se s časom ne spreminja: 6,6× v letih 2007–10, 7,0× v letih 2023–26.

Razmerje je spodnja meja: njiva ob naselju že nosi pričakovanje, da bo nekoč zazidljiva, in je dražja tam, kjer so draga stanovanja. Zato je najvišje v ljubljanskem zaledju, ne v mestih: Trzin 25×, Log-Dragomer 22×, Brezovica 20×, Vrhnika 19×, proti Ljubljani 7×, Kopru 7× in Kranju 7×.

V občinah z dovolj prodajami v obeh obdobjih (n = 101) se je mediana cene glede na isto posplošeno vrednost od 2013–15 do 2023–25 zvišala za 86 %. Stanovanja, zgrajena v letih 2015–2025, so le 5 % zaloge iz leta 2014.

Med občinami ti dve števili nista povezani (korelacija −0,14). Kjer so cene zrasle najbolj (Mislinja, Bovec, Litija, Jesenice, Kamnik: za 112 %–121 %), je zaloga zrasla za nekaj odstotkov. Kjer se je zgradilo največ (Rače-Fram 18,5 %, Benedikt, Hrpelje-Kozina), so cene zrasle pod mediano. Ceno trg določi prosto, davki puščajo vidne sledi, količina pa na ceno skoraj ne odgovori.

Prvi del primerja občine v desetletju. Drugi vpraša četrtletno: ko se cikel obrne, ali se premaknejo dovoljenja, gradnja, dokončana stanovanja in število prodaj? In če se odziv kje ustavi, ali pri dovoljenju ali za njim?

Graf kaže ravni, leto 2007 = 100. Cene so od 2015 do 2025 zrasle za 115 %, dovoljenja za 65 %, dokončana stanovanja za 75 %. Leta 2025 je dokončanih stanovanj 53 % toliko kot leta 2007, na vrhu prejšnjega razcveta. Izberite serijo.

V krizi so cene od 2007 do 2014 padle za 18 %, dovoljenja za 74 %, dokončana stanovanja za 67 %. Ponudba je padla štirikrat močneje od cene. Na 1 % padca cene so dokončana stanovanja padla za 5,6 %, na 1 % rasti cene v razcvetu pa zrasla le za 0,7 %.

Vzrokov za zlom študija ne loči: hkrati so padale cene, propadala gradbena podjetja in usihal kredit.

Dovoljenja in gradnja se z rastjo cen gibljejo v istem četrtletju (r = 0,40, interval 0,24–0,57, in 0,47), a nihajo veliko močneje: letna rast dovoljenj ima standardni odklon 22 %, cena 6,7 %. Dovoljenja dosežejo vrh dve četrtletji pred ceno, gradnja dve četrtletji za njo: dovoljenje, cena, gradnja.

Dokončana stanovanja sledijo dovoljenjem (letna rast se ujema z r = 0,58 v istem letu), zato nič ne kaže na ozko grlo v gradnji po dovoljenju. Število prodaj stanovanj in hiš se s ceno v istem četrtletju ne giblje (r = −0,03 in −0,18). Izberite količino.

Ko obrestna mera za stanovanjska posojila zraste, se četrtletje ali dve pozneje proda manj hiš in stanovanj: r = −0,72 za hiše in −0,59 za stanovanja. Nobeden od 50 naključnih zamikov obrestne serije za tri leta ali več ne da tako močne povezave (p = 0).

Povezava je resnična, a jo močno nosita leti 2009–2010, ko so se rezi obresti ECB in odboj prodaj zgodili hkrati. Brez teh let je −0,43 za hiše in −0,28 za stanovanja; v letih 2017–2026 −0,51 in −0,24. Cene z obrestmi ne padejo, rastejo skupaj z njimi (Kaj premika cene stanovanj). Višje obresti zmanjšajo število poslov in pustijo ceno pri miru.

V istih občinah (n = 101) dokončana stanovanja na 1.000 obstoječih (2015–2025) z rastjo cen niso povezana (Spearman −0,05). Gradbena dovoljenja na 1.000 stanovanj so z njo celo negativno povezana (−0,38), ker štejejo vsako stavbo, tudi kmetijske in pomožne, in so zato visoka na podeželju. Z dokončanimi stanovanji se dovoljenja ujemajo (0,51). Izberite merilo.

Kdo kupuje. GURS zbira pravno obliko, položaj in državljanstvo strank v vsaki pogodbi, javni ekstrakt ETN pa datoteke strank nima. V lastništvu so vsi zasebni lastniki skriti za isto oznako. Vzajemnost za kupce izven EU iz 68. člena Ustave je zato tu zakon, ne meritev.

Predkupne pravice. Uveljavitev ni polje v ETN. Predkupno pravico omenja 27 pravnih opomb v 622.630 pogodbah: to je anekdota, ne delež.

Kredit. Banka Slovenije omejuje razmerje med kreditom in vrednostjo ter obremenitev dohodka od novembra 2019. Podatkov o hipotekah ni, začetek pa sovpada s covidom.

Provizija. Zgornja meja provizije posrednika je 4 % cene. ETN beleži le, ali je posredovalnica sodelovala (26 % prodaj stanovanj, kjer je polje izpolnjeno), ne provizije.

Cena je prosta: več kot devet od desetih pogodb je sklenjenih na prostem trgu, netržne oznake pa ločijo posle, ki res dosežejo manj. Davki puščajo sledi v tem, kaj se gradi in kdaj se prodaja. Količina je omejena, a v prostoru, ne v času: ponudba se na cikel odzove, celo močneje od cene, ne premakne pa se tja, kjer so cene zrasle. Ozko grlo je verjetno zemljišče in kraj, kot nakazuje 7,5-kratna premija za zazidljivost, ne gradbeni cevovod. Obresti spreminjajo število poslov, ne cene. Čakanje na gradbeno dovoljenje po upravnih enotah je v članku Komu trg ustreza; tudi tam počasna enota ne zgradi manj stanovanj.