Ta članek je trije članki na eni strani, za tri bralce istega mesta: najemnika, kupca in prodajalca. Vsi trije berejo iste registre, evidenco trga nepremičnin ETN in posplošene vrednosti GURS, a vsak išče drugo številko.
Začnemo skupaj: zemljevid 17 četrtnih skupnosti in iskalnik, ki za izbrano četrt in velikost pokaže, kar je izmerjeno, z n. Nato vsak bralec svoj del. Najemnine so evidentirane, prijavljene davčni upravi, in so spodnja meja trga; to piše ob vsaki številki, ker je razlika med registrom in trgom sama ena od ugotovitev.
Ljubljana po četrtih
Izberite, kaj zemljevid pokaže. Najdražji najem na m² je v četrti Center (10,3 €), najcenejši v četrti Golovec (7,2 €). Za enako veliko stanovanje 40–60 m² je razlika med četrtmi 170 € na mesec. Pri nakupu je razpon v ceni na m² širši, 2,8-kraten med četrtma Trnovo in Sostro, a vstopna cena za enako velikost se razlikuje le 1,38-krat. Četrt z manj kot 40 najemi ali 30 prodajami je prazna, ne ocenjena.
Vaša četrt, vaša velikost
Izberite četrt in velikost. Najemnik vidi razpon evidentiranih najemnin od 10. do 90. percentila, kupec vstopno ceno (četrtino najcenejših prodaj), mediano in razmerje do posplošene vrednosti, prodajalec ceno na m² s srednjo polovico prodaj in koliko so pridobila ista stanovanja te velikosti, prodana dvakrat. Pod 20 pogodbami ali prodajami celica molči in pokaže mestno vrednost. Iskalnik ničesar ne oceni: vse je izmerjeno na pogodbah.
Vsaka celica je izmerjena na pogodbah v tej četrti in velikosti; pod mejo celica molči. To ni ocena vašega stanovanja: znotraj celice se cene razlikujejo za približno toliko, kot pove razpon.
I. Najemnik
Kaj stane najem, kako širok je razpon in česa register najemov ne vidi.
Najemnine so od leta 2015 zrasle za tretjino do polovice
Mediana evidentirane najemnine za stanovanje pod 40 m² je zrasla s 250 € na 320 € (+28 %), za 40–60 m² s 320 € na 450 € (+41 %), za 60–80 m² s 400 € na 590 € (+48 %). To je 42.766 tržnih pogodb brez ponovnih prijav. Obratovalni stroški so posebej pri 87 % pogodb.
To ni trg, to je register. Aktivni oglasi so pri vrhu te porazdelitve; razliko meri članek Kaj kažejo oglasi, ki ga tu ne ponavljamo.
Evidentirane tržne najemnine, brez ponovnih prijav. Obratovalni stroški so večinoma posebej. Oglaševane najemnine so višje.
Vir: ETN, GURS · bloki.si
Podatki se končajo leta 2024
Pogodba se v registru pojavi, ko je prijavljena, pri najemih pa je zamik pogosto daljši od leta. Za 2024 je pogodb toliko kot v običajnem letu (okoli 5094); za 2025 jih je zdaj 774, kar je 15 % običajnega leta, za 2026 169. Vsak podatek o »trenutnih« najemninah v Ljubljani je podatek o letu 2024. Zato se vse najemnine v tem članku končajo tam.
Pogodba se šteje, ko je prijavljena, in pri najemih ta zamik pogosto preseže leto. 2025 in 2026 sta nepopolni leti registra, ne trga.
Vir: ETN, GURS · bloki.si
Koliko stane najem, po velikosti
Za stanovanje 40–60 m² je mediana 450 €, deseti percentil 175 € in devetdeseti 750 €. Mediana je številka, ki je najemnik ne more uporabiti: na trgu sreča oglase, ti pa so pri desnem koncu črte.
Majhno stanovanje je na m² najdražje. Pod 40 m² stane m² v mediani 10,6 €, nad 120 m² 6,9 €: 55 % več. Pri garsonjeri s 31 m² je to okoli 116 € na mesec. Kuhinja in kopalnica staneta enako pri majhnem in velikem stanovanju, povpraševanje po stanovanjih za eno osebo pa je največje.
Debela črta je srednja polovica pogodb, tanka od 10. do 90. percentila.
Vir: ETN, GURS · bloki.si
Evidentirane tržne najemnine, brez ponovnih prijav. Obratovalni stroški so večinoma posebej. Oglaševane najemnine so višje.
Vir: ETN, GURS · bloki.si
Faktor sreče
Vseh 3848 pogodb za 40–60 m² iz let 2023–2024: najcenejša desetina plača manj kot 175 €, najdražja več kot 750 €, kar je 4,3-krat več za isto velikost v istem mestu. Polovica je med 300 € in 600 €.
Konice na grafu so resnične: najemnine so okrogli zneski, in vsak od 300, 400 in 500 € ima vsaj 283 pogodb. Levi rep vključuje tudi družinske in podtržne dogovore, ki jih register ne loči od tržnih.
Levi rep vključuje tudi družinske in podtržne dogovore, ki jih register ne loči.
Vir: ETN, GURS · bloki.si
Česa register najemov ne vidi
Vsak zasebni najem bi moral biti prijavljen. V letu 2024 je imelo veljavno tržno pogodbo 8148 ljubljanskih stanovanj, 5,9 %, od 7,7 % v četrti Šiška do 1,3 % v četrti Sostro. Zemljevid zgoraj (»delež z najemom«) ne loči dveh stvari: četrti se razlikujejo po tem, koliko se oddaja, najemodajalci pa po tem, ali prijavijo.
Dve meritvi pokažeta, kje register molči. Velika stanovanja v registru skoraj ne obstajajo: prijavljen najem ima 12,2 % stanovanj pod 40 m² in 1,2 % stanovanj nad 120 m², 10-krat manj; 31.842 največjih je dalo 372 prijavljenih najemov. Podjetja imajo 3830 ljubljanskih stanovanj, a 69 % jih ni bilo nikoli prijavljenih kot oddanih, v nobenem letu. Podjetje v stanovanju ne živi; ali je prazno, za zaposlene, turistično ali neprijavljeno oddano, register ne pove.
Najem šteje, če njegovo trajanje pokrije kateri koli del leta; manjkajoče trajanje je 12 mesecev. Neprofitni najemi so izključeni, ker so prijavljeni enkrat za nedoločen čas.
Vir: ETN, GURS · bloki.si
Zasebni lastniki v registru nimajo identitete, zato so vidne le institucije. Graf ne loči med prazno naložbo, lastno rabo, turističnim najemom in neprijavljenim najemom.
Vir: ETN, GURS · bloki.si
Donos, ki ga nihče ne bi sprejel
Če evidentirano letno najemnino delimo s posplošeno vrednostjo GURS istega stanovanja, je mediana bruto donosa leta 2024 2,6 % (leta 2015 1,9 %). To je pred stroški, davki in praznimi meseci. Ali ljubljanski najemodajalci res oddajajo za tako malo, ali pa najemnine v registru niso najemnine, ki se plačujejo. Oglasi kažejo na drugo.
Bruto donos: letna evidentirana najemnina ÷ posplošena vrednost GURS istega stanovanja. Brez stroškov, davkov in praznih mesecev.
Vir: ETN, GURS · bloki.si
II. Kupec
Koliko stane nakup, kako prepoznati preplačilo, kaj ima premijo in koliko izbire v resnici je.
Koliko stane nakup in zakaj je velikost najcenejša
Za razliko od najemnika kupec izbira s proračunom, zato je tu skupna cena. Mediana 40–60 m² je 202.000 €, 60–80 m² 253.000 €. Najcenejša desetina največjega razreda stane do 233.703 €, za 6,1-krat več površine. Prodaj je 4984 v letih 2023–2026; prodajna stran registra za razliko od najemne ni tanka.
Vsak dodatni kvadratni meter je cenejši. Pod 40 m² stane m² v mediani 4682 €, v največjem razredu 1352 €, 3,5-krat manj. Največji razredi so večinoma hiše, zato je del padca zemljišče, ne površina.
Pogodbene cene čistih prodaj, brez podtržnih, simboličnih in neverjetnih prenosov ter solastniških deležev. Največji razredi so večinoma hiše z zemljiščem.
Vir: ETN, GURS · bloki.si
Pogodbene cene čistih prodaj, brez podtržnih, simboličnih in neverjetnih prenosov ter solastniških deležev. Največji razredi so večinoma hiše z zemljiščem.
Vir: ETN, GURS · bloki.si
Kako prepoznati, ali preplačujete
Posplošeno vrednost GURS lahko brezplačno pogledate za vsako nepremičnino. Če z njo delite ceno, dobite ravnilo: polovica ljubljanskih kupcev je plačala med 0,81- in 1,12-kratnikom vrednosti, mediana je 0,95. Najcenejša desetina je kupila pod 0,65, najdražja nad 1,29. Pri stanovanju za 250.000 € je to razpon 157.867 €.
Ravnilo je ukrivljeno, in po četrtih različno. V četrti Center kupci plačajo 0,88 vrednosti, v četrti Posavje 1,03, 17 % razlike. Center ni poceni četrt: po ceni na m² je 2. najdražja od 17. Model GURS jo vrednoti visoko, zato kupci tam plačajo manj od vrednosti. Razmerje vas umesti med kupce v isti četrti; vrednosti stanovanja ne pove.
Posplošena vrednost GURS je nacionalni model in je po četrtih pristranska: razmerje vas umesti med kupce, ne pove vrednosti stanovanja.
Vir: ETN, GURS · bloki.si
Posplošena vrednost GURS je nacionalni model in je po četrtih pristranska: razmerje vas umesti med kupce, ne pove vrednosti stanovanja.
Vir: ETN, GURS · bloki.si
Koliko je stalo čakanje
Mediano stanovanje 60–80 m² iz let 2023–2026 (253.000 €), postavljeno v 2025 in preračunano nazaj z mestnim indeksom: leta 2015 bi stalo 112.246 €, leta 2025 253.000 €, +125 %. Samo 2024 → 2025 je dodalo 27.004 €, okoli 2250 € na mesec.
Niz se konča z letom 2025, zadnjim zaključenim; 2026 ima šele del četrtletij. Indeks meri, kar se je zgodilo, in ne pove ničesar o naslednjem letu.
Eno stanovanje, preračunano nazaj z mestnim indeksom razmerja cena/vrednost. Niz se konča z zadnjim zaključenim letom. Indeks meri preteklost in ni napoved.
Vir: ETN, GURS · bloki.si
Kaj se splača plačati in kaj ne
Pri stanovanjih 40–80 m² (2526 prodaj) primerjamo mediane cene na m² skupin, ki se razlikujejo v eni lastnosti. Stanovanje, zgrajeno po letu 2000, ima +21 % pred predvojnim. Dvigalo v nizkih nadstropjih +8 %, tretje nadstropje ali višje pred pritličjem +5 %.
Oznaka obnove v registru nima premije: −2,4 %. GURS beleži delna dela, za katera ve (streha, fasada, okna), ne obnovljenega stanovanja. Če prodajalec gradi ceno na tej oznaki, jo plačate vi. To so mediane skupin, ne model: lastnosti so povezane med sabo in z lokacijo.
Mediane skupin pri enaki velikosti, ne hedonski model: lastnosti so povezane med sabo in z lokacijo. Leto obnove v registru pomeni delna dela, ki jih GURS pozna.
Vir: ETN, GURS · bloki.si
Kupiti ali najeti
Mediana cene deljena z letno mediano evidentirane najemnine iste velikosti: od 40 let pri majhnih do 28 let pri velikih stanovanjih (40–60 m²: 37 let). Manjše stanovanje je slabši nakup glede na najem, ker cena na m² z velikostjo pada hitreje kot najemnina. Ravni so visoke, ker so evidentirane najemnine nizke; z oglaševanimi bi bila leta nižja. Primerjavo z drugimi kraji ima Kaj mesto da za svojo ceno.
Evidentirane najemnine so nizke, zato so leta visoka; z oglaševanimi bi bila nižja. Bruto, brez vzdrževanja, davkov in obresti.
Vir: ETN, GURS · bloki.si
Izbire je malo, četrt pa šteje manj, kot se zdi
V letih 2023–2025 se je v vsej Ljubljani prodalo okoli 1368 stanovanj na leto, 114 na mesec; 40–60 m² okoli 357. Pri 138.330 stanovanjih je to 1,0 % na leto: proda se približno vsako 101. Register pozna le zaključene prodaje in ne datuma objave, zato ne pove, kako dolgo je prodaja trajala.
Iskanje v četrti prinese več kot selitev v cenejšo. Pri 40–60 m² je v povprečni četrti najdražja desetina 1,8-krat dražja od najcenejše, mediane vseh 15 četrti pa so v pasu 21 %. Četrti niso zamenljive (razlikujejo se po tem, kaj stanovanje je), a razpon znotraj je večji od razpona med njimi. Cene po četrtih za družino, ki se seli iz mesta, ima Kam se lahko preseli družina.
Zaključene prodaje, ne oglasi. Register nima datuma objave, zato ne pove, kako dolgo je prodaja trajala.
Vir: ETN, GURS · bloki.si
Isti razred velikosti v obeh primerjavah. Četrti niso zamenljive: razlikujejo se po tem, kaj stanovanje je.
Vir: ETN, GURS · bloki.si
III. Prodajalec
Koliko je vredno vaše stanovanje, koliko je res pridobilo in česa ti podatki ne povedo.
Cena m² po četrtih in velikosti
Poiščite svojo vrstico in stolpec. Berite po stolpcu, ne po vrstici: cena na m² z velikostjo močno pada, zato sta majhno stanovanje in velika hiša v isti ulici na dveh različnih trgih. Vsaka celica je mediana vsaj 20 prodaj iz let 2023–2026; srednja polovica prodaj v celici leži tipično ±15 % okoli nje.
Vsaka celica je izmerjena na pogodbah v tej četrti in velikosti; pod mejo celica molči. To ni ocena vašega stanovanja: znotraj celice se cene razlikujejo za približno toliko, kot pove razpon.
Vir: ETN, GURS · bloki.si
Koliko so ista stanovanja res pridobila
Edina meritev v tej bazi, ki drži nepremičnino nespremenjeno: isto stanovanje, prodano dvakrat, 3–12 let narazen. 1151 takih parov iz let 2015–2026. Stanovanja, kupljena leta 2015, so do ponovne prodaje (v mediani po 6 letih) pridobila +71 %; najmanj tista iz leta 2022, +38 % v 3 letih. Obakrat je to cena, ki jo je nekdo za isto stanovanje res plačal.
To je zgornja meja: nekatera so bila med prodajama obnovljena, register pa obnov ne loči od trga.
Ista meritev preveri indeks. Mestni indeks cen napove za iste pare v mediani 1,49-kratnik, dejansko so pridobili 1,55-kratnik: indeks rast podcenjuje za 3,8 %. Za prodajalca, ki indeks bere kot spodnjo mejo, je to varnejša smer, del razlike pa je delo, ki ga indeks ne vidi.
Isto stanovanje dvakrat prodano, 3–12 let narazen. Zgornja meja: med prodajama so nekatera obnovljena, register pa obnov ne loči od trga.
Vir: ETN, GURS · bloki.si
Isto stanovanje dvakrat prodano, 3–12 let narazen. Zgornja meja: med prodajama so nekatera obnovljena, register pa obnov ne loči od trga.
Vir: ETN, GURS · bloki.si
Kje je trg zdaj
Mestni indeks razmerja med ceno in posplošeno vrednostjo istega stanovanja (100 = Slovenija 2023) je od leta 2015 do 2025 zrasel za 125 %, samo v zadnjem zaključenem letu (2024 → 2025) za +11,9 %. Ker meri razmerje do vrednosti istega stanovanja, nanj ne vpliva, katera stanovanja so se v letu prodala. Leto 2026 je delno. Indeks je zapis, ne napoved.
Indeks razmerja cena/vrednost iz ljubljanskih prodaj; delno leto še nima štirih zaključenih četrtletij.
Vir: ETN, GURS · bloki.si
Dve stanovanji, ena stavba, dve ceni
V skupini primerljivih stanovanj (ista stavba, velikost in starost) je najdražja prodaja tipično 18 % nad najcenejšo, v vsaki deseti skupini 2,0-krat ali več. Pri stanovanju za 250.000 € je tipična razlika okoli 43.785 €. Del je stanje in nadstropje, del čas prodaje, del pa, kdo je sedel za mizo. Podatek ne pove, na katerem koncu ste; pove, da se za ta konec splača pogajati.
Iz property_benchmark: skupina je ista stavba, velikost in starost. Ne pove, na katerem koncu razpona ste.
Vir: ETN, GURS · bloki.si
Kje se kupec pojavi hitreje
Na leto zamenja lastnika 9,9 od 1.000 ljubljanskih stanovanj, eno od 101. Najbolj živahna je Šiška (12,0), najbolj mirna Rožnik (4,8), 2,5-krat manj. V mirni četrti sta kupec in primerljiv posel ista redka dobrina. To meri, kako pogosto se v četrti proda, ne koliko časa bi trajala vaša prodaja.
Le zaključene prodaje; to meri, kako pogosto se v četrti proda, ne kako dolgo bi trajala vaša prodaja.
Vir: ETN, GURS · bloki.si
Hiše in stanovanja ne primerjajte po m²
Stanovanje v Ljubljani doseže v mediani 3922 € na m², hiša 1999 €, 2,0-krat manj. Skupaj pa je hiša dražja: 345.896 € proti 221.000 €. Kupnina hiše plača tudi zemljišče (100 % prodaj hiš ga vključuje, pri stanovanjih 8 %), in ko jo delimo s površino, vrt zaračunamo dnevni sobi. Kdor hišo ceni po stanovanjih, bo zahteval preveč; hišo primerjajte le s hišami.
Pri hiši kupnina plača tudi zemljišče, zato cena na m² površine ni primerljiva s stanovanjem.
Vir: ETN, GURS · bloki.si
Česa ti podatki ne povedo
Koliko časa bo trajala prodaja. Register beleži zaključene prodaje, nikoli oglasov, in datuma objave nima nikjer.
Kakšne so oglaševane cene. Vpisana je le pogodbena cena. Oglase meri članek Kaj kažejo oglasi.
Kdo kupuje. ETN ne vsebuje strank posla, ne kupca ne prodajalca ne državljanstva. Lastništvo je v ločenem registru, kjer so vsi zasebniki pod eno skupno oznako.
Ali je bilo obnovljeno. Oznaka obnove v registru je delna in je brez premije (−2,4 %), zato nanjo ni mogoče opreti cene.
§ Kako je izračunano
Viri. Evidenca trga nepremičnin (ETN) GURS za najeme in prodaje, posplošene vrednosti GURS, kataster stavb za stanovanja (deli stavb s stanovanjsko rabo) in meje 17 četrtnih skupnosti MOL. Lastništvo institucij iz registra lastnikov; zasebniki v njem nimajo identitete.
Najemi. Tržne pogodbe (brez najemnin, določenih z zakonom), ena vrstica na pogodbo (ponovne prijave izločene), leto začetka pogodbe, najemnina, ki pripada stanovanju, in stanovanje dovolj veliko, da je primerljivo. Obdobje razponov je 2023–2024, ker so kasnejša leta v registru nepopolna. Najem »velja v letu«, če njegovo trajanje pokrije kateri koli del leta; absurdno dolga trajanja so omejena, manjkajoče je eno leto. Neprofitni najemi so izključeni iz deleža z najemom, ker so prijavljeni enkrat za nedoločen čas.
Prodaje. Čiste prodaje enega stanovanja (brez svežnjev, deležev, podtržnih, simboličnih in neverjetnih cen glede na vrednost), leto pogodbe, cena, ki pripada stanovanju. Tržnost ni filter, ker GURS ni dokončal preverjanja zadnjih let. Obdobje je 2023–2026; prodaje na leto le zaključena leta 2023–2025.
Razmerje cena ÷ vrednost je razmerje do posplošene vrednosti istega stanovanja na isti datum. Indeks je mestni indeks tega razmerja in zato ne zavisi od tega, katera stanovanja so se v letu prodala. Ponovne prodaje so zaporedni prodaji istega dela stavbe 3–12 let narazen; indeks je za iste pare napovedal rast od leta nakupa do leta prodaje.
Meje. Zemljevid prikaže četrt z vsaj 40 najemi ali 30 prodajami, razmerje cena/vrednost četrti z vsaj 60 prodajami, iskalnik celico z vsaj 20, ponovne prodaje leto nakupa z vsaj 25 pari. Brskalnik ničesar ne izračuna, le izbira in riše.
Kar je drugače kot na slikah študij. Pet posameznih oglasov, s katerimi je študija najemnikov primerjala register, tu ni prikazanih (spletna stran ne kaže posameznih oglasov); prav tako ne pas donosa, ki je izhajal iz njih. Cena čakanja se konča z zadnjim zaključenim letom. Leta najemnine za nakup delijo z najemi 2023–2024.
Ali strežnik Bloki odgovori na taka vprašanja?
Za konkretno stanovanje, ulico ali četrt strežnik da cene, najemnine, primerljive posle in oceno; časa prodaje in kupca ne pozna nihče.
- Da
Kakšne so najemnine in cene v moji četrti?
Primerljivi posli, omejeni na četrtno skupnost, z mediano in n; ravni po velikosti in starosti za naselje ali občino.
find_comparablesmarket_stats - Da
Koliko je vredno moje stanovanje?
Več neodvisnih sider in razpon med njimi, z izmerjeno napako segmenta; posplošena vrednost GURS posebej.
estimate_valuevaluation_base - Da
Koliko je moja cena izpred let vredna danes?
Cena, prenesena z indeksom cen za kraj, in indeks sam.
carry_price_forwardprice_index - Da
Koliko najemov je prijavljenih?
Prijavljeni najemi proti stanovanjem, iz katerih bi lahko prišli, po območjih.
letting_gap - Delno
Koliko zahtevajo oglasi?
Oglaševane cene in najemnine po velikosti, a oglas ni pogodba.
asking_prices - Ne
Koliko časa bo trajala prodaja? Kdo kupuje?
Register nima datuma objave in ne strank posla. Strežnik to pove, namesto da bi ugibal.
data_limitations