Ali cene stanovanj sledijo plačam, obrestim, borzi? V tej raziskavi primerjamo 20 zunanjih serij s 8 stanovanjskimi. Opazujemo četrtletja od leta 2008 do 2026, in preverimo povezave trikrat: ali drži z intervalom, ali drži, ko upoštevamo, da je najboljši zamik izbran, in ali kazalnik izboljša napoved za leto naprej.
Vse povezave so med letnimi stopnjami rasti, nikoli med ravnmi. V ravneh »korelira« vse, kar je raslo: SBITOP in cene stanovanj sta se od leta 2015 oba približno podvojila, kar pove le, da sta oba zrasla.
Serije
Štirje sklopi: stanovanja (indeks cen SURS, najemnine), gospodarstvo (BDP, plače, zaposlenost, cene), obresti (stanovanjska posojila, Euribor, državna obveznica) in delnice (SBITOP, evropska indeksa). Izberite družino.
Četrtletna povprečja. Plače: indeks stroškov dela; skok konec 2025 je reforma plač v javnem sektorju. Najemnina ETN le 2012–2024 in za četrtletja z vsaj 400 novimi najemi. Najemnine v HICP vključujejo neprofitne. SBITOP pred 2010 je OECD-jev indeks cen delnic za Slovenijo, preračunan na SBITOP.
Vir: SURS, Eurostat, ECB, LJSE, OECD, STOXX, ETN · bloki.si
Cene so del gospodarskega cikla
Najmočneje se z rastjo cen gibljejo kazalniki razpoloženja in aktivnosti: zaupanje v gradbeništvu 0,77 (90-% interval 0,59–0,88), zaupanje v storitvah 0,68, BDP 0,64, zaposlenost 0,63, gospodarska klima 0,59, trgovina na drobno 0,58. Brezposelnost gre v nasprotno smer (−0,50).
Nobeden od teh kazalnikov cen ne prehiteva: najmočnejše so v istem četrtletju ali eno četrtletje narazen. Cene so del cikla, ne njegov napovednik. Povezave držijo tudi za rabljena stanovanja v Ljubljani in drugod, za hiše in za razmerje med ceno in vrednostjo GURS.
Korelacije letnih stopenj rasti, ne ravni. Interval 90 %, bootstrap z bloki po 8 četrtletij, ker se letne rasti prekrivajo. Najmočnejši zamik je izbran med 17, zato je sam po sebi precenjen; preizkus, ki to upošteva, je v naslednjem grafu.
Vir: SURS, Eurostat, ECB, LJSE, OECD, STOXX, ETN · bloki.si
Kdo prehiteva koga
Pri 17 zamikih bo najboljši vedno videti dober. Zato je vsaka najboljša korelacija primerjana z najboljšo, ki jo da ista serija, krožno zamaknjena za vsaj tri leta: ohrani vztrajnost obeh serij in pokvari le njuno poravnavo.
Ta preizkus izloči plače. Rast plač doseže 0,67 proti cenam, a ko cene prehitevajo plače za leto, in enako visoko pridejo naključne poravnave dveh gladkih serij (p = 0,16). Izberite kazalnik.
Pas: 90-% interval. p: kako pogosto bi naključna poravnava dveh serij z enako vztrajnostjo (krožni zamik vsaj tri leta) dala vsaj tako močno korelacijo pri kateremkoli zamiku. Najmanjši dosegljivi p je okoli 0,02.
Vir: SURS, Eurostat, ECB, LJSE, OECD, STOXX, ETN · bloki.si
Obresti rastejo s cenami
Letna sprememba obrestne mere stanovanjskih posojil se z rastjo cen giblje pozitivno, 0,47, trimesečni Euribor 0,49. Cene in obresti odgovarjata istemu ciklu: ko gospodarstvo raste, centralna banka dviguje obresti, in ta odziv prevlada nad dražjim kreditom.
V obdobju 2017–2026 povezave v istem četrtletju skoraj ni (0,10), pri dveh četrtletjih zamika postane šibko negativna (−0,21). To je edini namig učbeniškega predznaka, in ni zanesljiv. Obseg novih posojil ne korelira z ničemer (0,07).
Obe seriji standardizirani na skupnem obdobju (odklon od povprečja v standardnih odklonih). Delnice so pomaknjene za dve četrtletji naprej. Korelacija ni vzrok.
Vir: SURS, Eurostat, ECB, LJSE, OECD, STOXX, ETN · bloki.si
Delnice prehitevajo za dve četrtletji
SBITOP se s cenami v istem četrtletju giblje z 0,45, dve četrtletji prej pa z 0,64 (interval 0,25–0,85, p = 0,02). Zamik drži v obeh obdobjih: 0,47 v letih 2008–2016 in 0,43 v letih 2017–2026.
Evropska indeksa v istem četrtletju ne kažeta ničesar (EURO STOXX 50 0,14, STOXX 600 0,06), dve četrtletji prej pa 0,44 in 0,37.
Vsako obdobje ima le 32–38 prekrivajočih se četrtletij, zato so intervali široki.
Vir: SURS, Eurostat, ECB, LJSE, OECD, STOXX, ETN · bloki.si
Korelacija ni napoved
Ali kazalnik izboljša napoved rasti cen za leto naprej, potem ko že vemo, kako hitro cene rastejo danes? Model se vsako četrtletje oceni samo na podatkih, ki so bili takrat znani; 46 napovedi od leta 2014 do 2025.
Napoved izboljšajo le trije delniški indeksi: SBITOP zmanjša napako na 0,95 (interval 0,93–0,97), EURO STOXX 50 na 0,94, STOXX 600 na 0,94. Vsak kazalnik aktivnosti, razpoloženja in obresti napoved poslabša ali je ne spremeni. Sočasno gibanje ni predvidevanje.
Izboljšava je skromna, nekaj odstotkov napake 7,7 odstotne točke, in trije indeksi so ena ugotovitev, ne tri. Je šibek signal, ne napovednik. Letna rast SBITOP je v letih 2025–26 med 35 % in 41 %, cene stanovanj med 6 % in 9 %: največji delniški signal v seriji, ki pa po teži v napovedi pomeni malo.
Napoved letne rasti čez štiri četrtletja iz današnje rasti, z in brez kazalnika; oba modela se vsako četrtletje ocenita samo na takrat znanih podatkih. Interval 90 %. Pri 20 kazalnikih je en lažno »zanesljiv« pričakovan po naključju.
Vir: SURS, Eurostat, ECB, LJSE, OECD, STOXX, ETN · bloki.si
Plače sledijo cenam, ne obratno
V istem četrtletju se plače s cenami gibljejo z 0,38. Najmočnejša povezava je, ko cene prehitevajo plače za leto, in v obdobju 2017–2026 je v istem četrtletju celo negativna (−0,35). Plače so cene dohitele, niso jih poganjale. Drseča korelacija kaže, kako se povezave s časom spreminjajo; izberite skupino.
Korelacija v 20 četrtletjih do označenega. Pet let prekrivajočih se letnih rasti je približno pet neodvisnih opazovanj: slika kaže smer, ne ravni.
Vir: SURS, Eurostat, ECB, LJSE, OECD, STOXX, ETN · bloki.si
Najemnine sledijo inflaciji
Najemnine v HICP se z inflacijo gibljejo z 0,75, s ciklom šibkeje (zaposlenost 0,65, zaupanje v gradbeništvu 0,62), z delnicami nič (SBITOP 0,16). Del tega je mehanski: HICP vključuje neprofitne najemnine, ki se usklajujejo z rastjo cen.
Tržne najemnine novih najemov (ETN, 2013–2024) so robustno povezane le z inflacijo (0,53, p = 0,02). Drugi »najboljši zamiki« ležijo na robu okna in preizkusa ne prestanejo: četrtletja hrupne mediane ne nosijo analize zamikov. Tržnega indeksa najemnin Slovenija nima.
Korelacija v istem četrtletju. Najemnine HICP vključujejo neprofitne; najemnine ETN 2013–2024. Cena/vrednost: mediana razmerja med ceno in posplošeno vrednostjo GURS pri prodajah stanovanj.
Vir: SURS, Eurostat, ECB, LJSE, OECD, STOXX, ETN · bloki.si
Realne cene
Če cene deflacioniramo s HICP, povezave s ciklom ostanejo (gospodarska klima 0,68, zaupanje v gradbeništvu 0,71, BDP 0,61) in prehitevanje SBITOP tudi (0,61). Izgubi se povezava z inflacijo (0,08): nominalna je bila skok cen leta 2022, ne kanal.
§ Kako je izračunano
Rast, ne ravni. Vsaka indeksna serija vstopi kot letna log rast v odstotkih, obresti in brezposelnost kot sprememba v štirih četrtletjih, ankete o razpoloženju kot raven.
Intervali so iz bootstrapa s premikajočimi se bloki po 8 četrtletij, ker se letne rasti prekrivajo in sosednja četrtletja niso neodvisna opazovanja.
Izbira zamika. Zamiki tečejo od −8 do +8 četrtletij. Najboljši je največji od 17, zato je njegov p primerjan z največjim pri vsakem krožnem zamiku kazalnika za vsaj tri leta. Takih zamikov je le okoli petdeset, zato je najmanjši dosegljivi p okoli 0,02.
Napoved. Rast čez 4 četrtletja iz današnje rasti (izhodišče) in iz današnje rasti skupaj s kazalnikom; oba modela se vsako četrtletje ponovno ocenita samo na preteklosti.
Viri. Indeks cen stanovanjskih nepremičnin SURS (leto 2026 je preračunano z novega izhodišča 2025), Eurostat, ECB, Ljubljanska borza (pred 2010 OECD-jev indeks cen delnic za Slovenijo, ki je SBITOP v drugem merilu), STOXX, in evidenca trga nepremičnin za razmerje cena/vrednost in najemnine. Najemnina ETN je odrezana konec 2024, ker se od 2025 prijavi le še šestina novih najemov, mediana pa poskoči za dve petini: to je sprememba v tem, kdo še prijavlja, ne trg.
Kaj to ne more povedati. Osemnajst let, ena kriza in en razcvet: vsak interval je širok. Korelacija ni kanal. Obresti so preverjene kot spremembe, ne kot obremenitev obroka; to je drugo vprašanje.
Ali strežnik Bloki odgovori na taka vprašanja?
Strežnik hrani trg nepremičnin, ne gospodarstva: indeks cen, prodaje, najemnine in oglase za vsako občino. BDP, obresti in borze ne hrani, napovedi pa ne dela.
- Da
Kako so se cene gibale v moji občini?
Indeks cen (2023 = 100) za državo ali občino, z oznako, katera četrtletja so zanesljiva, in mediane prodaj z n.
price_indexmarket_stats - Da
Koliko se v moji občini sploh prodaja in oddaja?
Prodaje in najemi na 1.000 delov stavb na leto, ločeno za stanovanja in poslovne prostore, z n.
market_activity - Da
Koliko je stanovanje, kupljeno leta 2019, vredno v današnjem denarju?
Ceno prenese z indeksom in pove izmerjeno pristranost indeksa.
carry_price_forward - Ne
Ali bodo cene naslednje leto zrasle?
Strežnik ne napoveduje. Da indeks do zadnjega zanesljivega četrtletja; ta članek kaže, kako malo napoved izboljša celo najboljši kazalnik.
price_index - Ne
Kako obresti, plače ali borza vplivajo na cene?
Gospodarskih serij strežnik ne hrani. Odgovor je v tem članku, iz SURS, Eurostata, ECB in borz.