Kdo upravlja ljubljanske bloke

SPL upravlja 21.762 stanovanj v 1028 stavbah, to je 22 % vseh stanovanj v stavbah s 4+ stanovanji. Drugi največji upravnik jih ima 6 %. Preostanek si deli še 110 upravnikov, od velikih podjetij do samostojnih podjetnikov z eno samo stavbo.

Na zemljevidu so nekateri upravniki vezani na eno sosesko, drugi so razpršeni po vsem mestu. V registru ni 1638 stavb z 16.960 stanovanji, večinoma manjših in novejših.

Ali je stanovanje dražje, če ima stavba »dobrega« upravnika? Vsako od 13.869 prodaj od leta 2016 smo primerjali s pričakovano ceno, ki upošteva lego, čas prodaje, stanovanje in stavbo. Ena prodaja od pričakovane odstopa v povprečju za ±21 %, upravnik pa le za približno ±3 %. Pri najemninah je slika enaka (±4 %).

Upravnik torej ni razlog, da je stanovanje dražje ali cenejše. Kar se zdi kot razlika med upravniki, je večinoma razlika med soseskami, v katerih delujejo.

Upravniki se lotevajo obnov različno. Med stavbami, zgrajenimi pred letom 2001, ima Emona plus obnovljeno fasado ali streho od leta 2011 pri 59 % stavb, kar je za 35 o. t. (odstotnih točk) več, kot bi pričakovali glede na starost, velikost, konstrukcijo, lego in javno lastništvo. Prima plus je za 25 o. t. pod pričakovanim, SZ Tomačevo Jarše za 13 o. t. SPL je točno na pričakovanem.

Podatki o obnovah v katastru izvirajo iz poročanja lastnikov ali upravnikov, zato je del razlike lahko tudi skrbnost pri sporočanju. Energetske izkaznice obnove potrjujejo med stavbami, med upravniki pa le šibko.

Bloki ob Jakopičevi ulici (38 stavb, zgrajenih okoli leta 1999) imajo enega samega upravnika, SPL. Mesto in njegov stanovanjski sklad imata tam 70 % stanovanj. Bloki ob Ulici bratov Učakar v Kosezah (34 stavb iz okoli leta 1978) imajo 12 upravnikov.

Takih sosesk, skupin vsaj petih sosednjih podobnih blokov iz istega obdobja, je v Ljubljani 119. Razdrobljenost je stvar starosti. Soseske z enim upravnikom so večinoma nove (mediana leta gradnje 2005), upravnika jim je določil investitor ali javni lastnik. Soseske s tremi ali več upravniki so iz let okoli 1965: po privatizaciji je vsak blok izbiral sam.

Znotraj soseske lahko bloke drugih upravnikov primerjamo med seboj: lega, starost in vrsta stavbe so enake. Tako SPL obnavlja za 9 o. t. manj od sosednjih blokov (418 stavb v 72 soseskah), Emona plus pa za 55 o. t. več. Vrstni red upravnikov se ujema z mestno primerjavo.

V registru so podatki, kdaj je stavba sklenila pogodbo s sedanjim upravnikom. SPL je v letih 1992–2003 dobil v povprečju 43 % vseh novih pogodb, po letu 2015 pa nikoli več kot 17 %. Kar 99 % njegovih sedanjih ljubljanskih stanovanj je pogodbo sklenilo pred letom 2019.

Kataster stavb od leta 2022 hrani tudi zgodovino upravnikov. Od takrat je upravnika zamenjalo 10.040 ljubljanskih stanovanj. SPL jih je izgubil 1166 in pridobil 540, neto −626. Najhitreje so rasli B Tech (+1655), Primus projekt (+931) in Naša soseska (+841).

Četrtina menjav (2548 od 10.040 stanovanj) se je zgodila v stavbah, katerih prejšnji upravnik je danes v stečaju ali izbrisan iz poslovnega registra. Največ jih je imela Mastra, ki je v stečaju: 1318 stanovanj v 15 stavbah, ki so odšle k 11 različnim upravnikom, eni za drugo. Sledita Metalka stanovanjske storitve (510) in Cigale & Co. (234).

Velik del rasti B Techa je prevzem teh stavb: 614 stanovanj od upravnikov, ki jih ni več.

Mestna občina Ljubljana in njen stanovanjski sklad sta solastnika v mnogih blokih. Kjer imata več kot petino stanovanj, upravlja stavbo SPL v 71 % primerov, kjer ju ni, v 34 %. Takih stavb SPL skoraj ne izgubi: od 106 jih je od leta 2022 odšla 1, pri drugih 7 %.

V 63 stavbah je mesto večinski lastnik in odloča samo. SPL upravlja 46 od njih. Med 14 takimi stavbami, zgrajenimi od leta 2000, pa ima SPL le 36 %; nove stavbe je mesto zaupalo drugim.

Upravnika v solastni stavbi mesto ne izbira z javnim naročilom. SPL je od mestnih organov in podjetij v javnih naročilih dobil 1,0 milijona evrov od skupno 88 milijonov.

Kjer je mesto večinski lastnik, upravlja veliko večino stavb SPL, stavbe z velikim deležem mesta pa SPL skoraj nikoli ne zapustijo. Podatki ne pokažejo, ali je to izbira ali odsotnost menjave, niti tega, ali je SPL dražji. Pogodbe s SPL so te stavbe sklepale v devetdesetih letih; ohraniti upravnika ni isto kot izbrati ga danes.

Največji javni naročnik upravnikov je Stanovanjski sklad Republike Slovenije, ki odda upravljanje svojih najemnih stanovanj po vsej državi. SPL je dobil vse sklope v letih 2022 (10) in 2024 (7), skupaj 81 % vrednosti od leta 2021. Leta 2026 je sklad razpis razdelil po regijah: SPL je dobil 11 od 20 podpisanih sklopov, Staninvest 7, Zarja 2.

Isti vzorec je tudi drugod. Na Jesenicah Dominvest upravlja 73 % stavb, v katerih je solastnik občina ali njen sklad, in le 24 % drugih. V Izoli Stavbenik upravljanje 65 % proti 17 %, v Mariboru Staninvest 75 % proti 45 %. Velenje je izjema v obratno smer.

Občine upravnika v solastnih stavbah skoraj nikoli ne izberejo z javnim naročilom. Odločijo etažni lastniki z glasovanjem, in javni solastnik glasuje kot vsi drugi.

Cene upravljanja ni v nobenem registru. Ne vemo, koliko kdo plača upravniku, koliko je v rezervnem skladu in kako hitro upravnik odgovori.

Pritožb ne zbira nihče javno. Mestni portal Pobude meščanov upravnike skoraj ne omenja (214 od 63.143 pobud, SPL 43), ker so pobude namenjene javnemu prostoru.

Obnove so tiste, ki jih je kdo sporočil katastru. Gradbena dovoljenja bodo naslednja preverba.

Register pozna le sedanje pogodbe. Stavbe, ki so upravnika zapustile pred letom 2022, niso vidne nikjer.