Blokovske soseske: kje so stanovanja dražja in kje se dražijo

Na zemljevidih so obrisi poimenovanih sosesk. Obris je izračunan iz tlorisov blokov in ni uradna meja. Klik na sosesko odpre njeno stran.

Od stanovanj v poimenovanih soseskah jih je 80 % iz let 1960–1989. Iz časa pred letom 1960 jih je 8 %, iz devetdesetih le 3 %, po letu 2000 pa 9 %, večinoma v novih soseskah javnih skladov. Blokovska soseska je torej skoraj vedno soseska iz socializma, zgrajena v treh desetletjih.

Znotraj istega mesta se soseske po ceni razlikujejo manj, kot bi pričakovali. V Kopru je najdražja poimenovana soseska le 1,05-krat dražja od najcenejše, v Celju 1,10-krat, v Mariboru 1,18-krat.

Ljubljana je izjema. Trnovo se prodaja po 4780 €/m², Studenec po 3401 €/m², razlika je 1,41-kratna. Mediana vseh ljubljanskih blokov je 3806 €/m².

Kako se je cena soseske spremenila glede na mesto? Ceno smo merili glede na vrednost GURS, ki izloči velikost, starost in nadstropje stanovanja, in jo primerjali z mediano mesta istega leta. Med obdobjema 2013–2016 in 2022–2025 se je 48 od 59 sosesk, kjer je bilo dovolj prodaj, podražilo hitreje od blokov v svojem mestu, v povprečju za 3,5 %. Stanovanja v poimenovanih soseskah so torej pridobila na račun samostojnih blokov in starejših stavb v središčih.

Cenejše soseske pri tem niso dohitevale dražjih. Povezava med začetno ceno in spremembo je skoraj nična (korelacija −0,10). Najbolj so pridobili Rakovnik (Ljubljana, +20 %), Selo (Ljubljana, +17 %) in Gaberje (Celje, +14 %), izgubila pa Ob Kornu (Nova Gorica, −7 %) in Spodnje Radvanje (Maribor, −5 %). Ob 15–20 prodajah v obdobju je negotovost velika.

Vsaki soseski smo poiskali dvojčka: sosesko z najbolj podobnimi bloki. Primerjali smo jih po vektorju stavbe iz katastra, ki opisuje obliko, velikost, starost, gradnjo, energetsko izkaznico in parcelo bloka. Cene, lege in prebivalcev v njem ni. Zato razlika v ceni med dvojčkoma pove, koliko je vredna lega.

Dvojčki so pogosto presenetljivo natančni. BS6 v Ljubljani (okoli 1965) ima dvojčka Otok v Celju (okoli 1962), Štepanjsko naselje (okoli 1976) pa Cankarjevo sosesko v Novi Gorici (okoli 1975). Ljubljanska soseska je dražja od svojega dvojčka drugod v vseh 25 primerih, za 1,38- do 2,19-krat, v mediani 1,79-krat. Toliko je vredna ljubljanska lega za enak blok.

Bruto donos, letna najemnina glede na ceno, je v soseskah od 2,0 % (Markovec, Koper) do 4,5 % (Greenwich, Maribor). V dražjih soseskah najemnina ne sledi ceni: najemodajalec v Kopru dobi za vsak evro cene manj kot v Mariboru.

Delež prebivalcev s terciarno izobrazbo je v soseskah od 15 % (Gorica, Velenje) do 71 % (Vrhovci, Ljubljana).

Velike ljubljanske soseske iz sedemdesetih (Nove Fužine, Nove Jarše, Ruski car, BS3, Trnovo) imajo od 26 % do 30 % prebivalcev, starih 65+, bloki v mestu pa 20 %. Verjetno so se tu postarali prvi stanovalci, a statistična mreža je en sam posnetek in tega ne more pokazati.

Spodnja tabela ima vse soseske s 300+ stanovanji. Kliknite glavo stolpca za razvrščanje, ime soseske za njeno stran.

- Meja soseske ni uradna. Ime je ime kraja iz registra ali OpenStreetMap, skupina blokov pa je naša. Kjer ime pokrije širše območje (Tabor, Vič, Šiška), stran opisuje le njegove bloke. - Nekatera mesta so poimenovana slabše. V Kranju in Mariboru nosi ime le del sosesk, ker register in OpenStreetMap tam ne poznata pogovornih imen. - Nove soseske nimajo cen. Pri soseskah, zgrajenih od leta 2018, so prodaje večinoma prve prodaje investitorjev in skladov; takih je 5. - Delež oddanih stanovanj je spodnja meja. Javni najemodajalci najemov ne prijavljajo vedno, v Polju ni prijavljen noben. - Razdalje so zračne, postajališča so iz OpenStreetMap, voznih redov in hrupa ni v nobenem viru.