Scenariji uvedbe davka na nepremičnine

Ministrstvo za finance je predlog objavilo 23. decembra 2024: 1,45 % posplošene vrednosti na leto za vsako stanovanje, v katerem lastnik ne živi. Oproščeni bi bili lastniki, ki v stanovanju živijo (stalno prebivališče in dejanska raba, ki bi jo FURS lahko preveril po porabi elektrike), in javna najemna stanovanja. Oddanemu stanovanju bi se davek znižal za 25 % najemnine, prijavljene za dohodnino. Sorodnik, ki v stanovanju živi brez najemnine, ne bi bil oproščen. Nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ) bi ostalo.

Javna obravnava je trajala do 25. januarja 2025; predlog je bil umaknjen julija 2025, 1. junija 2026 pa je novi finančni minister davek na nepremičnine izključil. Prejšnji davek je Ustavno sodišče razveljavilo marca 2014 (U-I-313/13), ker modeli vrednotenja niso bili določeni z zakonom in lastnik vrednosti ni mogel učinkovito izpodbijati.

Simulacija sledi predlogu z eno poenostavitvijo: 1,4 % namesto 1,45 %, in oddana stanovanja v treh različicah. Predlogov lastni izračun prihodka se ponovi: ministrstvo je ocenilo okoli 600 mio. € (bruto 2340 mio. €, manj 1415 za domove, v katerih lastniki živijo, 235 za javna stanovanja in 91 za olajšavo za najem). Ista pravila na današnji osnovi dajo 735 mio. €, preračunano na osnovo, ki jo je uporabilo ministrstvo, okoli 585 mio. €.

Davek bi plačevalo 330.358 stanovanj in hiš, 36 % vseh, povprečno 2383 € na leto. To niso le prazna stanovanja. Prijavljenih najemov je 76.299, stanovanj, v katerih brez najemnine živi sorodnik, 88.037, takih, v katerih nekdo živi, a ni prijavljen, 47.684, počitniških 19.417 in res praznih 98.921.

Največji posamezen blok so prazne hiše na podeželju: 67.849 hiš z mediano 1518 € na leto, skupaj 124 mio. €. Mnoge so razpadle ali v sporni dediščini in se na davek ne morejo odzvati.

Koliko davek je, pove najemnina istega stanovanja. Najemnina, prijavljena v register, je v Sloveniji okoli 2,5 % vrednosti na leto, zato 1,4 % vrednosti pomeni 53 % najemnine v srednji občini (121 občin z vsaj 25 najemi). V Ljubljani 56 %, v Mariboru 46 %, na Obali 69 % do 85 %, v Velenju 93 %.

Prijavljene najemnine so nižje od oglaševanih; v Ljubljani so oglaševane okoli 1,5-krat višje, in proti njim bi davek pobral okoli 37 %. Z olajšavo iz predloga je breme manjše, a ostane veliko.

Kaj se zgodi, ko se lastniki odzovejo? Lastnik praznega stanovanja ga lahko odda, proda ali v njem prijavi koga od družine. Lastnik stanovanja, v katerem živi sorodnik, ga lahko sorodniku podari. Najemodajalec lahko proda. Kako verjetno je vsako, je odvisno od tega, koliko davka plača glede na najemnino.

Smer najemnin odloči ena sama izjema: ali oddana stanovanja davek plačajo. Če ga plačajo vsa, najemodajalci prodajajo ljudem, ki se vselijo, najemni trg se skrči, in najemnine v Ljubljani v petih letih zrastejo za +19 % (+10 % do +29 %). Z olajšavo iz predloga je izid negotov: −3 % (−8 % do +1 %). Če so oddana stanovanja oproščena, se prazna stanovanja oddajo in skriti najemi prijavijo: najemnine padejo za −14 % (−18 % do −10 %).

Cene padejo malo, povsod: v Ljubljani od −1,3 % do −5,2 %. Prihodek se skrči, ko se lastniki prilagodijo: od 612 mio. € v prvem letu na 487 mio. € v petem, če plačajo vsi, in na 269 mio. €, če so oddani oproščeni, kar je manj od današnjega NUSZ (290 mio. €). Izberite izid in območje.

Prodaja ni nov dom. Ko davek prisili najemodajalca, da proda, najemnika le zamenja lastnik. Nov dom je ožji: stanovanje, ki je bilo prazno ali počitniško in je potem naseljeno.

Če plačajo vsi, pride v petih letih naprodaj 37.961 stanovanj, okoli 55 % več prodaj na leto kot danes (13.890), a mnoga od njih so bila že naseljena. Novih domov je 17.360. Če so oddani oproščeni, je prodaj manj, novih domov pa več: 26.271 (21.591 do 30.611), okoli 5254 na leto, toliko, kot se jih v Sloveniji na leto zgradi (5126). Tok je največji na začetku: 6560 v prvem letu, 3729 v petem, ko odzivni del praznih zmanjka.

Največji posamezen odziv ni prodaja ne najem, ampak darilna pogodba: okoli 40.828 stanovanj v petih letih preide na sorodnika, ki v njih živi, enako pri vseh treh zasnovah. Darilo potomcu ali staršu je davka prosto, stanovanje pa postane obdarjenčev dom in je oproščeno. Še okoli 14.047 se jih davku izogne s prijavo prebivališča.

Če bi bili sorodniki, ki živijo v stanovanju brez najemnine, oproščeni, bi bilo davka ob uvedbi za okoli 217 mio. € manj. Najemnine bi se skoraj ne spremenile (+20 %, −2 %, −12 %), ker darila, ki jih izjema nadomesti, nikoli niso prišla na trg.

Kako velik je ta davek v primerjavi s tujino? Vsak tuji davek smo uporabili na istih slovenskih stanovanjih in njihovih posplošenih vrednostih. Razpon je od 39 mio. € (Hrvaška) do 1214 mio. € (Nizozemska, davek na domnevni donos). Predlog iz leta 2024 je med najvišjimi; davki, ki obdavčijo le prazno, poberejo desetkrat manj.

Trajni davek 1,4 % na leto je pri diskontni stopnji 4 % vreden 35 % vrednosti stanovanja, in kupec ga odšteje od cene. Domovi, ki bi davek plačevali, so vredni 56 mrd € od 160 mrd € vseh. Če se davek v ceno vračuna polovično do v celoti, se njihova vrednost ob napovedi zmanjša za 10 do 20 mrd €. Lastnik, ki se davku izogne, ne izgubi.

Davek 1,4 % je toliko pravičen, kolikor je natančna osnova. Vzemimo dve stanovanji, ki sta bili prodani za 250.000 €. Prvo ima posplošeno vrednost 179.181 €, drugo 370.683 €: to sta 10. in 90. percentil razmerja med vrednostjo in ceno. Davek bi bil 2509 € in 5190 € na leto. Le 65 % prodaj iz leta 2025 je bilo za manj kot četrtino oddaljenih od svoje vrednosti.

Natančnost davčne osnove se meri po mednarodnem standardu IAAO. Glavna mera je COD, povprečno odstopanje razmerja vrednost/cena od mediane: za stanovanja naj bo med 5 in 15, za staro ali podeželsko zalogo do 20. Na 14.753 prodajah od julija 2024 do junija 2026 je COD 24,5, in 41 % domov je ovrednotenih več kot 20 % stran od mediane. Hiše imajo 31,1, stanovanja v blokih 20,9, domovi, zgrajeni pred letom 1945, 30,7.

Standarda ne dosega nobena od 65 občin z vsaj 50 prodajami: njihov COD je od 18,3 do 39,1. Med občinami pa je osnova zgrešena manj: mediane razmerij so od 0,93 do 1,13. Tudi popolna osnova bi imela COD okoli 9, ker so cene same nekoliko naključne.

Standardni testi pravijo, da je osnova regresivna: poceni domovi so ovrednoteni previsoko. Če domove razvrstimo po ceni, ima najcenejša desetina razmerje 1,43-krat mediano. To je večinoma navidezno: stanovanje, ki je bilo po naključju prodano poceni, ima samodejno visoko razmerje. Če domove razvrstimo po neodvisni oceni vrednosti (modelu, ki ne vidi ne posplošene vrednosti ne cene istega stanovanja), je razmerje v vseh desetinah med 0,96 in 1,06. Osnova ni nepravična do revnejših, je le nenatančna do vseh.

V stavbah, kjer sta bili prodani vsaj dve enoti (2325 stavb, 6707 prodaj), smo odstopanje razdelili na tri dele. 37 % je napaka cele stavbe: stavba je ovrednotena previsoko ali prenizko. To se da popraviti, kjer so prodaje. 44 % je razlika med stanovanji v isti stavbi, ki je register ne opisuje: notranjost, prenova, ki ni bila prijavljena, razgled, hrup. Ostalih 19 % je naključje v ceni.

Preizkusili smo popravke, ki jih lahko statistik naredi iz podatkov, ki jih država že ima, tako kot bi jih uporabil cenilec: umerjene na prodajah do junija 2025 in preizkušene na 7671 poznejših. Najboljši (model na podatkih o stavbi in sosednje prodaje) zniža COD z 24,5 na 22,1 in delež krivično obdavčenih z 40 % na 37 %. Cena na m² po območjih je mnogo slabša: COD 38,0.

Najboljša osnova iz teh podatkov odpravi okoli 2,4 od 15,5 točke COD med današnjo in popolno osnovo. Popravek odpravi razlike med občinami in ga je vredno narediti, standarda za hiše in staro zalogo pa ne doseže.

Pri cenah iz leta 2025 ima 43 % prodanih domov posplošeno vrednost nad ceno, hiše 51 %, stanovanja 39 %. Pri cenah prve polovice 2026 (+9 %) jih je 30 %. Če bi bila osnova le del vrednosti, bi bilo takih manj: pri 80 % vrednosti 18 %, pri 70 % 11 %. Razlik med sosedi delež ne popravi, zmanjša pa število tistih, ki plačujejo davek od več, kot je dom vreden.

Ker osnove iz podatkov ni mogoče narediti dovolj natančne, mora pravičnost priti iz zasnove. Vsi trije predlogi zato delijo tri pravila.

Popravljena osnova. Popravek iz drugega dela na vseh 908.509 ovrednotenih stanovanjih: skupaj 155 mrd € namesto 160 mrd €. Stanovanja se dvignejo (mediana z 158.100 € na 161.644 €), hiše spustijo (z 147.000 € na 136.672 €). Popravek je pravilo, zapisano v zakonu, kar odgovori na ugovor Ustavnega sodišča.

Davek od 80 % vrednosti, z ustrezno višjo stopnjo, da prihodek ostane enak. Delež plačnikov, ki plačujejo od več, kot je dom vreden, pade s tretjine na šestino.

Pritožba z dokazom. Lastna nedavna prodaja stanovanja ali cenitev nadomesti osnovo. To je edina pomoč za napako posameznega doma. Lastno prodajo od leta 2016 ima 141.693 stanovanj (16 %); drugi bi potrebovali cenitev.

Davek ima lahko več ciljev: prihodek, več stanovanj na trgu, nižje najemnine, pravičnost. Postavili smo en pogoj, ki ga mora izpolniti vsaka zasnova: najemnine v Ljubljani morajo pasti v vsaj 90 % izvedb, in v nobenem območju mediana ne sme zrasti. Za izbiro je pogoj strožji: tudi slabši izid (90. percentil) mora biti −1,0 % ali manj.

Preizkusili smo 257 zasnov, vsako s 40 izvedbami. Pogoj izpolni 209, z rezervo 204. Predlog iz leta 2024 ga ne: najemnine v Ljubljani v petem letu +2,6 % (−2,0 % do +8,5 %), padejo le v 26 % izvedb.

Kaj naredi posamezno pravilo? Primerjali smo pare zasnov, ki se razlikujejo samo v tem pravilu, in izračunali povprečno spremembo.

Naraščajoča stopnja za dolgo prazna je edino pravilo, ki pomaga dvema ciljema hkrati: +38 mio. € in +3673 novih domov. Oprostitev najema je tisto, kar obrne najemnine navzdol (−11,7 % točke). Le na tesnih trgih je najdražje pravilo v domovih (−16.556), ker je večina praznih stanovanj zunaj njih. Oprostitev neuporabnih stanovanj stane le prihodek: razpadla hiša plača in na trg nikoli ne pride.

Vsaka pika je ena od 257 zasnov. Zasnove, ki pogoj izpolnijo, so modre. Zasnove, ki da hkrati največ domov in največ prihodka, ni: največ domov pride z malo prihodka, največ prihodka s petkrat več plačniki. Izberite, kaj naj kaže navpična os.

Pri stopnji 1,45 % in olajšavi 25 % najemnine najemnine ne padejo zanesljivo. Pri 1,5 % je za padec potrebna olajšava vsaj 50 % najemnine (−9,1 %) ali oprostitev (−13,9 %); s 25 % najemnine ostane +3,2 %. Najemnina je že obdavčena z dohodnino (22,5 % najemnine po normiranih stroških), zato jo je pošteneje obdavčiti kot dohodek kot pa kot premoženje.

Iz zasnov, ki izpolnijo pogoj, smo izbrali tri z različnimi poudarki in jih ponovno izračunali s 300 izvedbami.

A je davek na praznost. Plačajo le stanovanja, ki so res prazna, po porabi elektrike in vode, in počitniške hiše, po 3,0 % tržne vrednosti. Na trg pripelje največ domov (34.139 v petih letih) in najbolj zniža najemnine (−16 %). Zadene enega od trinajstih domov, in krivično obdavčenih je petkrat manj kot pri predlogu iz 2024. Pobere malo, in vsako leto manj (98 mio. € v petem letu), ker deluje: prazna stanovanja se oddajo ali prodajo.

B ohrani širino predloga iz 2024 (312.273 plačnikov) in njegov prihodek (427 mio. € v petem letu). Najemnine popravi z olajšavo 50 % najemnine in naraščajočo stopnjo za prazna. Krivičnost predloga ostane skoraj cela: 130.053 krivično obdavčenih plačnikov.

C je predlog iz 2024 brez dveh najslabših pravil. Oprostitev najema obrne najemnine; oprostitev sorodnikov odpravi darilno pot in razpolovi število plačnikov. Je sredina na vsaki osi: 290 mio. € (približno toliko kot NUSZ), 29.879 novih domov, najemnine −14 %, 71.275 krivično obdavčenih.

To ni tehnična odločitev. Če je cilj stanovanje, je odgovor A: davek na praznost, ki ga preverjajo števci, ne prijave, zato se mu je težko izogniti. Če je cilj prihodek, je B, s ceno, da ga plača tretjina domov in da je skoraj polovica plačnikov obdavčenih od napačne osnove. C je predlog iz 2024 z najmanj spremembami, ki najemnine zanesljivo zniža.

Vsi trije pa potrebujejo isto: osnovo, ki je zapisana v zakonu, davek od dela vrednosti in pritožbo z dokazom. Brez tega bi bil vsak od njih ranljiv iz istih razlogov kot davek, ki ga je Ustavno sodišče razveljavilo.

Lastnik ni oseba. Register ne poveže dveh stanovanj z istim lastnikom: vsak zasebni lastnik ima isto oznako. Zato ne vemo, koliko gospodinjstev bi plačalo, koliko jih plača za več stanovanj, ne kdo plača po dohodku. Vsaka številka je na stanovanje.

Kdo kje živi, je iz registra 2021, ne iz resničnosti; skriti najemi so umerjeni na števce elektrike ene občine.

Vedenje je presoja. Verjetnosti odzivov so umerjene na tuje izkušnje in na razpone, ki se nam zdijo verjetni; zato je pas tako pomemben kot mediana. Prihodek je najbolj odvisen od tega, kako dobro bi FURS preveril, kdo kje živi.

Ni makroekonomije. Obresti, plače, gradnja, selitve in turizem ostanejo na poteku brez davka. Kratkoročni najem ni modeliran, ne zemljišča, ki jih je predlog tudi obdavčil.

Davek na praznost predpostavlja, da se smejo uporabiti podatki o števcih. Ali bi tak davek zdržal pred sodiščem, je zunaj te analize. Prihodek ne vključuje stroškov upravljanja.