V članku obdelujemo štiri vprašanja: ali so najemnine podivjale, ali bi trg sam poskrbel za vse, ali je država slab upravljalec in ali gradnjo zavira birokracija. Odgovori so utemeljeni s podatki iz odprtih baz. Če podatki ne obstajajo, je to navedeno.
Cene, najemnine, plače
Od leta 2020 do 2025 so cene stanovanj zrasle na indeks 169,5, plače na 130,3: cene so plače prehitele za 30 %. Evidentirane najemnine so do leta 2024 zrasle na 132,3, plače na 124,1: le 7 % nad plačami. Evidentrane najemnine so prenizke!
Ker evidentirane najemnine ne predstavljajo realnih tržnih razmer, se zdi, da najemniki niso v tako težkem položaju, kot so kupci. Evidentirane najemnine so spodnja meja: oglaševane so v Ljubljani višje.
Indeksi, 2020 = 100. Najemnine so evidentirane pogodbe (spodnja meja; oglaševane so v Ljubljani okoli 1,5-krat višje) in se končajo leta 2024, ker leto 2025 še ni popolno. Plače: povprečna neto plača SURS, verižno povezana leta 2023.
Vir: ETN, SURS, Eurostat · bloki.si
Stanovanja glede na dohodek
Za stanovanje s 55 m² v Ljubljani po oglaševani najemnini (18,7 €/m²) bi oseba na meji drugega decila dohodka plačala 92 % mesečnega dohodka, oseba s srednjim dohodkom 63 %, oseba na meji devetega decila 38 %. Po evidentirani najemnini 2024 (9,6 €/m²) je to 47 %, 32 % in 20 %. Nakup bi vzel 16,4, 11,3 in 6,8 let celotnega dohodka.
Izberite svoj decil in velikost stanovanja. Račun je preprost: najemnina krat površina, deljeno z mesečnim dohodkom.
Slovenija je že zasebna
V lastnem domu živi 74,8 % ljudi, v tržnem najemu 6,8 %, v znižanem ali brezplačnem 18,4 %. V lasti države, občin in skladov je 3,0 % stanovanj. Privatizacija leta 1991 je poskus »naj bo vse zasebno« že opravila.
Znižana najemnina vključuje neprofitna, službena in brezplačna stanovanja ter bivanje pri sorodnikih brez plačila; EU-SILC teh ne loči.
Vir: ETN, SURS, Eurostat · bloki.si
Kdo je preobremenjen
Nad 40 % razpoložljivega dohodka za stanovanje porabi 16,5 % tržnih najemnikov, 3,5 % najemnikov po znižani ceni in 2,6 % lastnikov brez posojila. Trg najbolj obremeni tiste najnižje sloje.
Preobremenjen: stroški stanovanja nad 40 % razpoložljivega dohodka (najemnina ali obresti, vzdrževanje, energija, komunala, zmanjšano za subvencije).
Vir: ETN, SURS, Eurostat · bloki.si
Ali država slabo upravlja z nepremičninskim fondom?
Delno. Med bloki iz let 1946–1990 z do deset stanovanji je bilo po letu 2010 obnovljenih 22 % večinoma javnih in 29 % zasebnih; večji zasebni bloki še pogosteje (43 % in 63 %). A 84 % javnih stanovanj je v blokih, kjer je javni lastnik le solastnik, in ti se od zasebnih ne razlikujejo.
Bloki 1946–1990 s štirimi stanovanji ali več. Leta obnov vpišejo lastniki. Energijski razred le za stavbe z izkaznico, ki se izda ob prodaji ali najemu.
Vir: ETN, SURS, Eurostat · bloki.si
Velikost stanovanj sooblikujejo davki
Novo stanovanje do 120 m² se obdavči z 9,5 % DDV, večje z 22 %. Novih stanovanj s 115–120 m² je bilo prodanih 229, s 120–125 m² le 30: 7,6-krat več pod pragom, pri rabljenih stanovanjih le 1,4-krat. Tik pod pragom je 101 % več novih stanovanj, kot bi jih bilo brez njega. Investitorji projektirajo po davku.
Prodaje stanovanj po uporabni površini, razred 2 m². Novogradnja je zanesljiva le, kadar je označena; pred letom 2013 oznake ni. Pričakovano: polinom petega reda, prilagojen zunaj 108–132 m².
Vir: ETN, SURS, Eurostat · bloki.si
Birokracija
Mediana čakanja na gradbeno dovoljenje je narasla s 93 dni (vloge 2015–17) na 130 (2022–24); vsaka deseta vloga čaka več kot 324 dni. Upravna enota šteje več kot zakon: od 50 dni v Ljutomeru do 350 v Sežani. Ljubljana 195 dni, pred tem 137.
A v enotah s počasnim potrjevanjem se ne gradi manj: povezava med hitrostjo enote in številom novih stanovanj je 0,01. Kje se gradi, odločata zemljišče in povpraševanje.
Le upravna faza na upravni enoti: od vloge do pravnomočnosti. Čas pred vlogo (projekt, soglasja) in zavrnitve v registru niso. Enote z vsaj 60 polnimi dovoljenji 2022–24.
Vir: ETN, SURS, Eurostat · bloki.si
Čakanje po upravnih enotah
Mediana dni do pravnomočnega gradbenega dovoljenja za vloge 2022–24, po upravni enoti. Premaknite miško nad enoto.
Davek na nepremičnine in prazna stanovanja
Dve trditvi o davku, ki ju je študija o davku na nepremičnine preverila s simulacijo in s podatki o prijavah in števcih elektrike.
§ Kako je izračunano
Indeksi. Cene in najemnine so indeksi trga nepremičnin (cena ÷ posplošena vrednost GURS, najemnina kot donos), državni, po letih. Plače: povprečna mesečna neto plača SURS; dve tabeli se leta 2023 razlikujeta, zato sta verižno povezani in ne zlepljeni.
Dohodek. Meje decilov ekvivalentnega razpoložljivega dohodka (EU-SILC), brane kot dohodek ene odrasle osebe. Družina z istim ekvivalentnim dohodkom ima več denarja, a tudi več ljudi.
Najemnine in cena. Evidentirana najemnina je mediana pogodb za stanovanja v Ljubljani 2024 in je spodnja meja, ker se del najemov ne prijavi ali se prijavi prenizko. Oglaševana je današnja ponudba stanovanj 40–80 m² in je zgornja. Cena nakupa je mediana prodaj stanovanj 2024–25.
Kaj ni v registrih. Kdo kupuje (kupec ni zapisan), neprofitna najemnina (oznaka v evidenci ni neprofitna najemnina) in čas pred vlogo za gradbeno dovoljenje.
Ali strežnik Bloki odgovori na taka vprašanja?
Cene, najemnine in vrednosti strežnik da za katerokoli območje ali stanovanje. Dohodkov in čakalnih dob ne hrani.
- Da
Koliko stanejo stanovanja in najemnine v mojem kraju?
Mediane prodaj in najemov z n in razponom, oglaševane cene ob vrednosti GURS, indeks cen za občino.
market_statsasking_pricesprice_index - Da
Koliko je vredno to stanovanje?
Ocena s primerljivimi prodajami, razponom in izmerjeno napako za tisto vrsto stanovanj.
estimate_value - Delno
Si lahko privoščim stanovanje s svojim dohodkom?
Cene in najemnine da, dohodkov ne hrani. Delež dohodka izračunate sami, kot v kalkulatorju zgoraj.
market_statsasking_prices - Da
Koliko najemov se sploh prijavi?
Prijavljeni najemi na 100 stanovanj v območju, ob turističnih posteljah.
letting_gap - Ne
Kako dolgo bom čakal na gradbeno dovoljenje?
Strežnik našteje akte in odprte postopke na parceli in v občini, čakalne dobe pa ne izračuna.
building_permits - Ne
Ali bo davek na nepremičnine znižal najemnine?
Simulacija davka ni orodje strežnika. Kartica zgoraj povzame študijo.
data_limitations